Договор аренды: общие положения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Юридическая характеристика: консенсуальный, двусторонний, возмездный.




Виды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Стороны договора: арендодатель (любые лица – собственники имущества), арендатор (любые лица).

Предмет договора: имущество, признанное в соответствии с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору, индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Форма договора: письменная – если срок аренды более 1 года или одна сторона является юридическим лицом; государственная регистрация – если недвижимое имущество, за исключением Декрет № 24 от 19.12.2008 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений, изолированных помещений и машино-мест».

Цена договора: определяется соглашением сторон.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.




Срок договора: может быть неопределенным, отдельные виды на срок не менее 3 лет и не более 99 лет.

Обязанности арендодателя:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества вместе со всеми документами и принадлежностями имущества;

• нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору или если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества:

• предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;

• производить за свой счет капитальный ремонт, если данная обязанность возложена на него по договору или в соответствии с законодательством. Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.

Обязанности арендатора:

• своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и сроки, определенные договором. Если они в договоре не определены, то плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества;

• пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы;

• при прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время.




Права арендатора:

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора. Два условия:

  1. Надлежащее исполнение предыдущего договора;
  2. Письменное уведомление арендодателя.

Условия договора аренды могут быть изменены, но они не должны быть хуже по сравнению с теми условиями, на которых арендодатель готов был бы отдать это имущество в аренду другому лицу.

Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года заключил договор аренды с другим лицом, либо не отказывал арендатору, но предложил ему худшие условия, вынудившие его к отказу, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде на себя перевода прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права полностью или частично другим лицам.

Прекращение договора:

• с истечением срока договора (в тех случаях, когда арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит);

• в случае гибели предмета аренды.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора;

• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.