Содержимое актуально на конец 2017 года. Дипломная работа по дисциплине Гражданское право Республики Беларусь на тему «Ипотечное кредитование актуальные проблемы теории и практики». Республика Беларусь

ВВЕДЕНИЕ

В условиях стремительно развивающейся рыночной экономики получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг кредитования — более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков.

Залог имущества, являясь классическим правовым институтом, занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств.

Для банков, выступающих кредиторами, крайне важно получить такое обеспечение, которое позволяло бы в достаточной степени и максимально оперативно получить удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения должником своих обязательств, поэтому залог нашел широкое применение в кредитных отношениях. Особенно привлекательным видом залога в кредитных правоотношениях является ипотека, предмет которой составляют объекты недвижимого имущества, имеющие большую стоимость и пользующиеся более высоким спросом на рынке по сравнению с другим имуществом.

Актуальность ипотечного кредитования обусловлена способностью решить социальные проблемы многих белорусов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки стать собственником новой квартиры, а оплачивать ее можно в течении нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Кроме того, приобретенная таким способом квартира проходит тщательную юридическую проверку банком и страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита, что гарантирует надежность и безопасность сделки.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики, однако ипотечная тематика является новой для белорусской правовой системы советского и постсоветского периода. Отсутствие практической базы (механизма) его применения не позволяет усовершенствовать законодательство в данной сфере, что подтверждает актуальность данного исследования. В этой связи особую важность приобретает вопрос использования опыта зарубежных стран в области ипотечного кредитования.

Актуальность исследования поставленной проблемы заключается в необходимость научного исследования ипотеки, как способа обеспечения исполнения обязательств, направленного на создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Цель работы — на основе системного анализа действующих в Республике Беларусь нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимого имущества, выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа обеспечения обязательств, обозначить основные направления работы по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

раскрыть понятие, сущность и особенности ипотечного кредитования;
рассмотреть историю возникновения и развития ипотечных правоотношений;
проанализировать особенности ипотечного кредитования в зарубежных странах;
определить систему действующего законодательства, регулирующего механизм ипотечного кредитования в Республике Беларусь;
охарактеризовать существенные условия договора ипотеки;
провести анализ современного рынка ипотечных услуг.
определить направления и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь, а также исследовать факторы, оказывающие влияние на данный процесс.

Объектом исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в сфере ипотечного кредитования.

Предметом исследования являются юридическая природа ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств в действующем законодательстве, лежащие в плоскости гражданского, жилищного и иного права, применяемые в правовом регулировании ипотечных правоотношений.

Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования является общенаучный метод познания — диалектический, а также специальные методы — системно-структурный, исторический, технико-юридический, логический, метод сравнительного правоведения. Применение указанных способов позволило провести комплексный анализ ипотечных правоотношений и возникающих в процессе обеспечения исполнения кредитных обязательств проблем.

Теоретическая основа исследования. Для написания дипломной работы использованы учебники и учебные пособия по гражданскому праву, монографическая литература, материалы периодической печати белорусских и российских авторов, а основную нормативно-правовую базу составляют: Конституция Республики Беларусь, Гражданский кодекс Республики Беларусь, Жилищный кодекс Республики Беларусь, Банковский кодекс Республики Беларусь, Кодекс Республики Беларусь о земле.

Дипломная работа включает три главы, каждая из которых предназначена для решения определенных задач и проблем. Полный объем данной дипломной работы составляет 63 страниц машинописного текста. Количество использованных источников — 62 наименования.

ОБЗОР ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ ПО ТЕМЕ

Научной разработке вопросов, связанных с таким институтом гражданского права как ипотека, посвящены работы как российских, так и белорусских ученых.

Теоретические и организационные основы развития и функционирования ипотечного кредитования определяются в изданиях И.В.Довиденко [15], Л.Ю.Грудцына [12, 13], Е.Г.Дороха [16], Общая характеристика кредита (в том числе и ипотечного), его форм, кредитной системы, банков, кредитно-финансовые организаций раскрываются в трудах Г.И. Кравцовой [14], Г.С.Кузьменко [14], О.И.Румянцевой [14].

В настоящее время интерес к исследованию системы ипотечного кредитования возрос. Об этом свидетельствует появление новых публикаций белорусских правоведов. Предпосылки и условия внедрения в Республике Беларусь ипотеки на современном этапе отражены в работах О.В.Шелкова [61, 62]. Модели жилищной ипотеки и некоторые рекомендации для новых ипотечных рынков освещены в научных статьях Т.Крымковской [31, 32]. Вопросы состояния правового урегулирования вещных прав земельную недвижимость и сделок с ней рассмотрены Н.Г.Станкевич [58].

Однако, анализ научной литературы по вопросу ипотечного кредитования показывает, что в Республике Беларусь данная проблема разрабатывается и изучается недостаточно. В учебных и методических пособиях по курсу гражданского права дается лишь официальное толкование института договора недвижимости (ипотека), основанное, в первую очередь, на нормах Гражданского кодекса Республики Беларусь о залоге, которые относятся ко всем без исключения видам залога, специально ипотеке посвящены лишь некоторые статьи.

Сопоставление норм Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» с нормами иных нормативных правовых актов, а также разъяснение неоднозначно трактуемых положений производится в Постатейном комментарий к Закону об ипотеке под редакцией С.В.Овсейко [50].

Следует заметить, что его существование дало больше оснований для различных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен. Действие закона показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную судебную защиту прав кредитора (залогодержателя) при необходимости удовлетворения обязательств по кредиту за счет заложенной недвижимости, хотя в свое время средствами ипотеки предполагалось решить ряд проблем, среди которых задача повышения надежности и эффективности ипотеки для залогодержателя занимала не последнее место.

В научной литературе обращается внимание на некоторые аспекты этой проблемы при отсутствии единства мнений по многим из них.

Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике реализации ипотечного кредитования в Республике Беларусь предопределили выбор указанной темы исследования.

ГЛАВА 1

ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 История возникновения и развития ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование является далеко не новым в мировой практике явлением и имеет многовековую историю.

Само понятие «ипотека» пришло из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н. э.), в соответствии с которым любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть карались достаточно сурово. 594 г. до н. э. известен в истории Древней Греции знаменитыми реформами Солона, в ходе которых были отменены поземельные долги, введена свобода завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Каждый получил право завещать «собственность» по своему усмотрению. Поначалу в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб получил название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), и на нем отмечались все долги собственника земли.

В последующем для этих целей стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности [27, с 7].

В период Римской империи институт ипотеки получил новое развитие. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор.

Развитие института ипотеки проходило в несколько стадий:

Первая стадия — «фидуция», состояла в формальной передаче собственности на вещь от фидуцианта фидуциарию с целью сохранения или в качестве обеспечения предыдущего обязательства с условием, что фидуциарий осуществит обратную передачу вещи соответственно по просьбе или после того, как его кредит будет удовлетворен [18, с.120].

Вторая стадия — договор «пигнуса» — предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения, взятого заемщиком обязательства. Должник мог требовать от кредитора только сохранения недвижимости без права пользования ею. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость, являющуюся предметом залога, у себя. Если принятые должником обязательства не были выполнены, кредитор должен был продать недвижимость, а разницу между выручкой и остатком долга возвратить заемщику [9, с.6].

Третья стадия — появление института ипотеки. Формирование классического института ипотеки происходило в Риме в условиях ослабления рабовладельческого хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам. Так как мелкие арендаторы не имели в собственности ничего кроме орудий труда, то эти орудия и становились предметом новой формы залога, которая со временем распространилась и на недвижимость.

Защита прав участников ипотечных сделок достаточно сильно зависела от контроля со стороны государства и предполагала наличие отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением государственных функций в период заката эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать на протяжении нескольких столетий.

Ипотека вновь вошла в законодательство только в средневековье в Германии в 14 в., до этого времени действовал принцип личной ответственности за долги, а во Франции – в конце 16 в. появляется негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека приобретает две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом обрести «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. После внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу, ипотека становится надежным вещным правом. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения» [9, с.8].

Первым видом кредитования на Руси стало именно ипотечное кредитование. Усиление угрозы со стороны монголо-татар и крестоносцев, и необходимость преодоления феодальной раздробленности стали основными причинами возникновения в 13 в. нового государственного образования Великого княжества Литовского (ВКЛ).

В первой четверти 16 в. в ВКЛ постепенное исчезновение феодальной раздробленности требовало законодательного урегулирования отдельных вопросов гражданско-правовых отношений. Приобретение и осуществление права собственности на движимое и недвижимое имущество, продажа и покупка имений, отдача их в заставу, наследственные и семейные правоотношения требовали точного юридического определения, оформления и урегулирования. На Виленском сейме 1528-1529 гг. был окончательно принят текст Статута, который стал первым в ВКЛ действующим письменным (рукописным) кодексом законов. В последующем были приняты Статуты 1566 и 1588 гг. Все они являлись сводами законов, и поэтому широкое развитие в них получили все отрасли феодального права, в том числе и гражданское. И такой институт гражданского права, как залог, получил в ВКЛ значительное развитие. Право добросовестного залогодателя, своевременно возвращающего долг под залог имения, обеспечивалось следующим образом: «Если бы кто-нибудь отдал в залог за деньги кому-нибудь свое имение на определенный срок и хотел бы вернуть залогодержателю долги и получить заклад обратно, а кредитор не хотел бы взять у него своих денег и вернуть ему заклад и не являлся в суд, то истец должен положить перед судом деньги, а суд должен ввести его во владение имением». Если же залогодержатель является в суд своевременно и получает там деньги, данные под залог этого недвижимого имущества, то он «должен возвратить взятое в залог в соответствии с долговой записью или договором, не отговариваясь никакой записью» [61, с.10].

Значительное развитие правовое регулирование ипотеки получило после объединения Польского королевства и Великого княжества Литовского в одно федеративное государственное образование — Речь Посполитую. Ипотека считалась неделимой, распространялась на весь объект недвижимости или на его части, обеспечивающие обязательство, и находилась всегда в связи с ними, в чью бы владение недвижимость не переходила. Ипотека устанавливалась только по формам, предписанным законом, и в случаях, законом предусмотренных. Производство ипотечных дел осуществлялось в ипотечной канцелярии, действующей в составе земского суда. Канцелярию составляли писарь и регенты, которые совершали правовые акты. Возникавшие споры должны были решаться судебным порядком. Весьма своеобразны требования, предъявляемые к сотрудникам ипотечной канцелярии. Писарь и регенты обязаны были представить обеспечение в виде собственного имущества или наличных денег. Они избирались воеводскими советами из кандидатов, которые могли представить удостоверение от правительственной комиссии юстиции в том, что они на основании существующих правил способны занимать должности писаря или регента. Эти должности были пожизненными.

На разработку и развитие института ипотеки в Речи Посполитой значительное влияние оказывали нормы права, возникшие непосредственно на польских землях, а также па территориях, находившихся определенный период под влиянием Германии и Австро-Венгрии.

В России первые нормы о залоге были закреплены в Псковской Судной Грамоте, принятой в Пскове на вече в 1467 года. Характерной чертой древнерусского залога, являлось то, что не требовалось передачи заложенного имущества во владение кредитора. Передача имущества появилась значительно позднее [13, с.45].

Право залога Древней Руси было несовершенным, однако он вполне соответствовал тем отношениям собственности и гражданского оборота, которые существовали к концу 16 столетия.

Совершенствование законодательства, в том числе и залогового, начинается с 17 века. Потребность в кредитах для экономических преобразований стала в государстве довольно ощутимой в начале 18 века, что стало предпосылкой для принятия Указа от 1 августа 1737 г., вводившего новую систему залогового права.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

К 1905 году в Российской империи существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована [30, с.100].

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, однако в период более чем 70-летнего советского развития страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Послеоктябрьский период развития Беларуси характеризуется тем, что неоднократно менялись ее границы и административно-территориальное деление.

Нормы залога были помещены в Гражданском кодексе БССР 1923 года в раздел вещных прав, в котором, кроме того, регулировались права собственности и права застройки.

Новый Гражданский кодекс БССР был принят 11 июля 1964 г. и вводился в действие с 1 января 1965 г. Понятие недвижимой собственности в нем отсутствовало. Залог, регулируемый главой «Обеспечение исполнения обязательств», определялся аналогично Гражданского кодекса БССР 1923 г.: «В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами» [61, с.52].

Необходимо отметить, что во времена существования СССР залог существовал лишь номинально, так как в условиях плановой экономики, отсутствия коммерческого кредитования, запрещения обращения взыскания на основные фонды предприятий институт залога не мог получить должного развития.

Положение кардинально изменилось с началом реформ конца 80-х — начала 90-х годов. Развитие рыночных отношений невозможно без адекватной правовой базы. В силу этого значительно возрастает роль обязательственного права, в том числе способов обеспечения исполнения обязательств.

1.2 Понятие, сущность и особенности ипотечного кредитования

Одним из способов обеспечения обязательств, приобретающим все большее распространение, является залог. Суть залога состоит в том, что кредитор — залогодержатель в случае неисполнения обязательства должником вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Разновидностью залога, выделенной по критерию предмета, характеризующегося спецификой правового режима, обусловленного экономической значимостью недвижимости является ипотека.

Особенно роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики страны является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий, с другой стороны, способствует снижению инфляции.

С помощью ипотеки можно получить большое количество выгод, однако во избежание проблем, этот сложный и тонкий инструмент необходимо использовать только, зная о возможных последствиях и результатах.

В п.1 ст. 1 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» 20 июня 2008 г. № 345-З (в ред. от 12 июля 2013), ипотека определяется как залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам [43].

Понятие ипотеки можно рассматривать в узком и широком смысле.

В узком смысле слова «ипотека» – это залог недвижимого имущества, именно в этом смысле термин «ипотека» употребляется в действующем законодательстве.

В широком смысле «ипотека» – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества [5, с.70].

Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем:

Ипотека, зависит от того обязательства, способом обеспечения которого она является. Это объясняется тем, что ипотека, как любой залог, используется в целях надлежащего исполнения основного обязательства будь то займ, кредитный договор, договор аренды, подряда, возмещения вреда, при отсутствии которого она теряет смысл.
Предметом ипотеки всегда является недвижимость — земельные участки и все, что прочно с ними связано, – предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.
Предмет ипотеки остается во владении должника. Он остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права: право владельца закладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства [44].
Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [2, с 210].

Можно выделить следующие принципы ипотеки:

гласности — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам [4, c. 31-36].

Участники ипотечного рынка и правила, по которым они взаимодействуют, образуют систему ипотечного кредитования. Понятие системы ипотечного кредитования как многофакторной модели включает процесс выдачи ипотечных кредитов, механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов и операции на рынке недвижимости как результат ипотечно-кредитных отношений. Основными элементами этого правового института, обеспечивающими его эффективность, являются налаженный рынок ипотечных кредитов и кредитно-налоговый механизм государственной поддержки и стимулирования ипотеки (Приложение А).

Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности. Ипотечный кредит – не только специфический тип сделки, он выражает определенные отношения между экономическими субъектами, являющимися участниками ипотечного процесса (частными лицами, фирмам финансовыми институтами, синдикатами в сфере недвижимости, строительными и девелоперскими компаниями, государственными учреждениями и др.) [1, с. 196].

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.
Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т.д.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1) Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2) Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3) Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Ипотечное кредитование выполняет следующие функции:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
функция обеспечения возврата заемных средств;
функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Таким образом в ипотеке можно выделить два аспекта: юридический — состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге; и экономический – рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

стандартная (обычная) — это ипотека, при которой исполнение одного обязательства осуществляется путём залога одного конкретного имущества;
объединённая — исполнение одного конкретного обязательства залогодатель осуществляет путём одновременно залога нескольких своих имущественных объектов;
чужого имущества — предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущество третьего лица;
общая — для исполнения одного долгового обязательства под залог отдаётся несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов;
условная — вступает в силу с момента исполнения предусмотрительного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя [16, c.29].

По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей [14, c.221].

Первичный ипотечный залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее. Последующий залог предмета ипотеки означает любую ипотеку, зарегистрированную позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке. Такие учёные как Е.Г. Дорох, И.Г. Кравцова добавляют к данной классификации завершающую ипотеку. Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек [16, c.28].

В соответствии с действующим гражданским законодательством Республики Беларусь выделяются следующие разновидности залога недвижимости (ипотеки):

Залог предприятий государственной собственности и другого государственного имущества. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права [6, с.146].
Залог земельных участков. Фиксированное местоположение и свойства плодородия определяет особую роль земли в залоговых отношениях, но и не позволяет ввести залог земельных участков в широкий оборот. Большая часть земель находится в собственности государства, и только незначительное их количество, находящееся в собственности физических и юридических лиц, может быть использовано в целях обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Кроме того, сдерживающим фактором является обязательное сохранение целевого назначения земельного участка при любом случае его реализации.
Залог имущественных прав. Гражданское законодательство к имущественным правам относит право собственности, право оперативного управления и хозяйственного ведения, а также обязательственные права (права акционеров, право гражданина на возмещение вреда, причиненного его здоровью вследствие утраты трудоспособности, а также вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица), некоторые права авторов, права детей, наследственные права. Однако право собственности не может быть предметом залога в силу того, что оно является вещным правом и его отчуждение возможно только с одновременным отчуждением самой вещи. Не могут быть предметом залога права, носящие личный характер и принадлежащие гражданину от рождения или в силу акта законодательства, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом. Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) не может быть самостоятельным предметом залога [7].
Залог общей собственности – в данном случае обязательным условием является согласие всех собственников. Неделимое имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения, не может быть передано в ипотеку по частям.
Ипотека жилья. В качестве предмета залога могут использоваться не являющиеся государственной собственностью индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные комнаты, в которых проживают граждане.

Наиболее широкое распространение в Республике Беларусь получили такие разновидности залога недвижимости (ипотеки), как залог жилых помещений с целью обеспечения своевременного возврата кредита, полученного на строительство этого жилья, а также залог зданий и сооружений промышленных предприятий.

1.3 Ипотечное кредитование в зарубежных странах

В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно урегулированная система ипотеки, в основе которой лежат четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

В мировой практике сложились две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая (европейская) и двухуровневая (американская).

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.

В странах Западной Европы ипотека является мощным фактором развития экономики. При этом центральные вопросы, такие как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов, регулируются нормами общими для кредитных организаций Европейского союза. А нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям, содержатся в национальных законодательных актах.

В рамках европейской модели ипотечного кредитования существует две системы ее организации:

1-я представлена такими странами как: Швеция, Дания, где кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;
Вторая — может быть рассмотрена на примере Германии, где государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных) [37, с.12].

Отличительной чертой ипотеки в Германии является одна из самых низких процентных ставок в Европе, при этом банки готовы предоставить ипотечные кредиты, как своим соотечественником, так и иностранным гражданам. Кроме того, Германия известна своей моделью ипотечного рынка, представленной строительными сберегательными кассами. Для получения ипотечного кредита на постройку или покупку дома, клиент открывает специальный накопительный счет в ипотечном банке. Жилищный кредит вкладчик может получить только по истечении 5-8 лет на протяжении которых он ежемесячно вносит вклады на установленную в контракте часть стоимости будущего жилья. Когда на счете накапливается необходимая сумма, клиент получает государственную дотацию до 10% стоимости жилья и льготный ипотечный кредит для оплаты недостающей части [22].

Европейская модель ипотечного кредитования предполагает выдачу банками долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Ипотечные кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, при этом остаются на балансе банка-эмитента.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья (Приложение Б).

В США сформировался самый крупный и развитый в мире рынок ипотечного кредитования, основными участниками которого являются:

заемщик — приобретающий ипотечный кредит на покупку жилья.
кредитор (банк или другое кредитное учреждение) — предоставляющий заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости.
посредник — ипотечное агентство, привлекающее капитал для заемщиков и обеспечивающее ликвидность на рынке.
инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Американская модель ипотеки представляет собой двухуровневую схему ипотечного кредитования. На практике она реализуется следующим образом. При обращении заемщика в ипотечный банк за кредитом, банк заключает с ним договор с одновременным требованием составления и подписания им закладной. После регистрации права собственности на недвижимость, закладная переходит в законное владение банка. Такие закладные по мере их накопления банк объединяет в «ипотечные пулы» и продает посредникам — специализированным ипотечным агентствам. В США это такие поддерживаемые правительством организации, как «Джинни Мэй», «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк» [37].

Ключевое отличие американской модели ипотечного кредитования от европейской заключается, в том, что В США кредиторы не оставляют ипотечные кредиты на своем балансе и не выпускают обеспеченные ими ипотечные ценные бумаги, а передают эту функцию ипотечным агентствам (Приложение В).

В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования. Большое количество неофициального и полуофициального сектора национальной экономики, а, следовательно, и нелегальных доходов в торговле и малом бизнесе серьезно затрудняет возможности кредитования. Решается данная проблема с помощью создания самофинансирующих общественных организаций при ипотечных кредиторах, когда кредиты выдаются не физическим лицам, а объединению физических лиц, несущему солидарные обязательства, в результате чего значительно повышается возможность управления кредитным риском [52].

Страны Латинской Америки также имеют богатый рынок недвижимости. Рынок ипотечного кредитования активно развивается в Мексике, Бразилии, Аргентине, Уругвае, Перу и других странах. Основные особенности рынка недвижимости в Латинской Америке – небольшая доля частных инвестиций в жилищный сектор и малые суммы кредитования. Ипотечное кредитование не доступно малообеспеченным семьям и пользуется популярностью только у семей с доходом выше среднего. Затрудняет использование ипотеки и отсутствие возможности подтвердить свои доходы и предоставить гарантии у значительной категории граждан.

Несмотря на активную политику, направленную на развитие ипотечного кредитования, проводимую в большинстве стран Латинской Америки, в данной сфере все еще существует ряд проблем: институциональные и правовые ограничения, сложность процедуры, нехватка опыта, отсутствие каких-либо национальных стандартов на обслуживание и выдачу займов, невозможность привлечения дополнительных ресурсов, нестабильность макроэкономических условий, отсутствие стандартизированной документации и так далее. Но, несмотря на это, потенциал у ипотечного кредитования стран Латинской Америки очень высокий [21].

В странах СНГ за последние несколько лет произошла значительная трансформация жилищного ипотечного кредитования.

Казахстан — одна из наиболее активных стран СНГ, развивающих жилищное ипотечное кредитование. Рынок ипотеки в Казахстане развивался очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2005 г. достигал, по оценкам экспертов, примерно 90 млрд. долл. США. В короткий срок были сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества» [45]; Закон от 2 июля 2003 г. «О рынке ценных бумаг» [3; c. 69]; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена «Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» [4, c. 111].

В настоящее время отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств, регулируются Законом Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года №2723 в редакции от 28.12.2016 г.[45].

Решением правления Национального Банка от 20 декабря 2000 года было создано закрытое акционерное общество «Казахстанская Ипотечная Компания», цель которой явилось рефинансирование банков второго уровня путем выпуска ипотечных облигаций, для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности финансовых институтов, задействованных в ипотечном кредитовании, а также обеспечения доступности ипотечных займов гражданам страны. Компания осуществляет анализ данных по ипотечному жилищному кредиту; проверку качества ипотечных жилищных кредитов; заключает соглашения с государственными и иными органами о предоставлении информации о заемщиках; а также проводит обучение в целях повышения квалификации специалистов в области ипотечного кредитования [58].

В Российской Федерации отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В период 1998-2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент — принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Ипотека стала рассматриваться в качестве фактора успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

На сегодняшний день механизм функционирования ипотечного рынка в Российской Федерации имеет следующий вид. Первичный рынок ипотечного жилищного кредитования представляет собой организацию процесса андеррайтинга заемщика (оценки возможности погашения кредита), непосредственно выдачи ипотечного кредита и дальнейшего его обслуживания. В настоящее время общее количество банков, вовлеченных в ипотечное жилищное кредитование, является недостаточным.

Вторичный рынок ипотечных кредитов предполагает рефинансирование (выкуп) таких кредитов у банков или иных первичных кредиторов и их последующее вторичное обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам [57, с.23].

Особую роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования играет открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», задачами которого — обеспечение доступности ипотеки для широких слоев населения и формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Агентство принимает активное участие в разработке государственных программ развития рынка жилья и жилищного финансирования. Создание Агентства позволило решить проблему недостатка долгосрочных ресурсов для кредитования жилья посредством приобретения у банков обязательств по ипотечным кредитам и выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг [55].

Процентные ставки по ипотечным кредитам, в странах бывшего СССР колеблются в диапазоне 15 – 30 процентов, что делает указанный вид финансовых услуг одним из самых недоступных для большей части населения. В таких как США, Великобритания, Япония и другие, ставки ипотечного кредитования находятся на значительно более низком уровне ( 1.15 – 11 процентов годовых), что создает очень благоприятные условия для приобретения жилья большинством населения именно таким способом. В последнее время становиться все более популярным инвестирование в недвижимость зарубежных стран, путем получения ипотечного займа в местных банках (Приложение Г).

Выводы по Главе 1:

Ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, включающий как непосредственно кредитные отношения, таки и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости.
В ипотечных правоотношениях принимают участие множество субъектов рынка, основные из них: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.
Особенность ипотеки как разновидности родового понятия залога — в предмете (то есть недвижимости), а остальные особенности ипотеки лишь вытекают из ее специфики.
Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств;
Ипотека в своем содержании имеет две составляющие – правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека – инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается в руках должника. В экономическом – это рыночный инструмент оборота финансовых средств, позволяющий привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости.
Ипотечное кредитование имеет многовековую историю и было первым видом кредитования на Руси. Пройдя длительный путь от Великого княжества Литовского до современной Республики Беларусь, ипотека поднялась до самого надежного и гарантированного способа обеспечения кредита во времена Российской империи, а затем превратилась в малозначимый механизм в послереволюционный период. Во времена существования СССР залог существовал лишь номинально и только с начала 1990-х гг. в Республике Беларусь он снова стал востребованным.
В США и Западной Европе давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основе которой лежат четкие методы регистрации недвижимости.
Сегодня известны две модели систем ипотечного жилищного кредитования: американская (двухуровневая) и европейская (одноуровневая).

ГЛАВА 2

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

2.1 Правовое регулирование ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Правовое регулирование — реализуемое при помощи системы правовых средств, включающих юридические нормы, правовые отношения, правовые предписания, упорядочение общественных отношений [35, с. 98].

Правовое регулирование ипотечного кредитования включает в себя систему нормативных правовых актов. Суть данного вида регулирования характеризуется его многоаспектностью, опорой на принципы, закрепленные в конституционно-правовых нормах.

Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 г. и 17 октября 2004 г.), является Основным Законом государства и представляет собой акт, обладающий высшей юридической силой, который составляет ядро всей правовой системы и служит основой развития всего национального законодательства. Действующая Конституция закрепляет организацию государственной власти и провозглашает гарантии прав и свобод человека и гражданина.

Согласно Конституции Республики Беларусь, каждый гражданин страны имеет право на достойный уровень жизни, включая достаточное питание, одежду, жилье и постоянное улучшение необходимых для этого условий [28, ст.21].

Начало развития института ипотеки в Республике Беларусь было положено Гражданским кодексом Республики Беларусь и Законом Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20.06.2008 №345-З, в которых сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное регулирование залога недвижимости в настоящее время.

Являясь, наряду с Конституцией Республики Беларусь, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З (в ред. от 9.01.2017) [10] устанавливает общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Беларусь, применяются к ипотеке в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила.

Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» обобщает и отражает основные правовые нормы ипотечного правоотношения, его нормами установлены:

форма и содержание договора об ипотеке, особенности возникновения и прекращения ипотеки;
права и обязанности залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке;
переход прав на имущество по договору об ипотеке и обременение этого имущества правами других лиц;
последующая ипотека;
передача (уступка) прав по договору об ипотеке, по закладной, залог закладной;
обращение, прекращение обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, реализация имущества, являющегося предметом ипотеки;
особенности ипотеки земельных участков, предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, а также жилых помещений.

В новом Жилищном кодексе Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З (ред. от 22.01.2015), появилась статья 87 «Выселение граждан из жилых помещений, находящихся в залоге у банка». В ней определяется, что в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, его продажи право владения и пользования этим жилым помещением граждан (за исключением граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на это жилое помещение. Указывается, что после прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения [17].

Отдельные специальные положения содержатся также в Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (ред. от 26.10.2012) [25], устанавливающем принцип строго целевого землевладения и землепользования. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком, а в случаях, определенных законодательными актами, изданными Президентом Республики Беларусь, – по иным договорам, заключаемым с другими организациями [25].

Земельные участки, предоставленные в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо в аренду (то есть не являющиеся собственностью), не могут быть предметом залога, так как договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки земельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо аренду, недействительны [25].

В целях регулирования оценочной деятельности, обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц при проведении оценки стоимости объектов гражданских прав, соблюдения экономических интересов Республики Беларусь и ее административно-территориальных единиц принят Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 г. №615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Указ № 615).

Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом №615, регулируются отношения, возникающие в процессе деятельности по оценке стоимости отдельных объектов гражданских прав в Республике Беларусь. Объектами гражданских прав, подлежащими оценке в соответствии с указанным Положением, являются предприятия как имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, не завершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы, доли в уставных фондах юридических лиц, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности.

Разработка и принятие нормативных правовых актов, регламентирующих участие в гражданском обороте ипотечных ценных бумаг, позволяют организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование выдаваемых кредитов.

С этой целью в 2008 году постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.11.2008 г. №1801 «О составлении закладных и учете прав по ним» установлена примерная форма (бланк) документарной закладной, утверждены две инструкции: Инструкция о порядке составления документарной закладной и Инструкция о порядке составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь, учета прав по такой закладной в депозитарной системе.

Инструкцией о составлении закладной определяется порядок составления и заполнения бланка документарной закладной регистратором организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Инструкцией о хранении закладной определяется порядок составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в республиканское унитарное предприятие «Республиканский центральный депозитарий ценных бумаг», а также регулируются взаимоотношения между организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, центральным депозитарием и депозитариями в процессе обеспечения депозитарного учета прав по таким закладным. Установлено, что порядок совершения депозитарных операций в процессе фиксации в депозитарном учете информации о бездокументарных закладных и их владельцах, о правах по ним и об обременении (ограничении) этих прав, определяемых указанной Инструкцией, определяется Министерством финансов Республики Беларусь.

В 2010 году постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.12.2010 г. №1798 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 11 ноября 2010 г. №583» утверждены:

Положение о порядке предоставления конфиденциальной информации о депонентах в части их ценных бумаг, обремененных залоговыми обязательствами, в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь, которым определяется порядок предоставления юридическими лицами, осуществляющими депозитарную деятельность, конфиденциальной информации о депонентах в части их ценных бумаг, обремененных залоговыми обязательствами, в РУП «Республиканский центральный депозитарий ценных бумаг» для последующего предоставления данной информации в рамках интегрированного информационного ресурса об имуществе, права на которое ограничены залоговыми обязательствами, банкам, небанковским кредитно-финансовым и лизинговым организациям;
Положение о порядке замены эмитентом обеспечения исполнения своих обязательств по облигациям, исполнение которых обеспечивается различными способами обеспечения исполнения обязательств, в том числе залогом.

Данным нормативным правовым актом поручено Министерству финансов Республики Беларусь создать информационный ресурс о ценных бумагах, права на которые ограничены залоговыми обязательствами.

Республика Беларусь может претендовать на доступ к международным рынкам капиталов только в том, случае, если национальное законодательство, будет узнаваемо и понятно для иностранных инвесторов, а в идеале — соответствовать общим международным требованиям и стандартам, действующим в данной сфере. В связи с этим возникает необходимость в законодательных актах, способствующих интеграции отечественного фондового рынка в мировой рынок ценных бумаг для использования мировых резервных фондов.

В настоящее время в Республике Беларусь, несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов развивается медленно, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков.

Основными причинами такого положения считаются следующие: нерешенность ряда правовых и организационных вопросов; высокие кредитные риски; отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов граждан; неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка; отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Тем не менее альтернативы системе долгосрочного ипотечного кредитования в настоящее время нет.

2.2 Механизм ипотечного кредитования

Главная цель внедрения в Республике Беларусь ипотеки — построение устойчивой, достаточно надежной системы финансирования строительства и приобретения жилья как гражданами всех категорий, так и юридическими лицами. Созданная система ипотечного жилищного кредитования расширит возможности для приобретения жилья гражданами, создаст условия для привлечения средств населения, других источников финансирования в жилищный сектор, активизирует банковскую деятельность в жилищном секторе, деятельность рынка ценных бумаг в связи с вводом в обращение весьма надежных и привлекательных ценных бумаг — закладных.

Для обеспечения безупречного функционирования ипотечной системы необходимо вовлечь в кругооборот субъектов рынка, желающих и умеющих использовать недвижимость для получения прибыли и достижения социального эффекта.

Основными участниками ипотечного кредитования являются четыре субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и государство. Заемщик стремится взять кредит под низкий процент. Цель кредитора — размещение финансовых ресурсов с максимальным доходом и при минимальных рисках. Инвестор, имеющий свободные денежные средства, предоставляет их кредитору для получения прибыли. Государственные органы создают правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.

Анализ моделей организации рынков ипотечного жилищного кредитования позволяет сделать вывод, что для Республики Беларусь наиболее приемлемой является европейская, одноуровневая модель ипотечного кредитования. Она характеризуется «жесткой регламентацией и надзором государства за организацией ипотечного кредитования как в специализированных организациях, так и в универсальных банках. Недавний кризис на ипотечном рынке в меньшей степени пошатнул специализированные и универсальные банковские учреждения Германии, Швеции, Дании, Франции, чем аналогичные американские финансовые институты, занимающиеся ипотечным кредитованием, что может свидетельствовать о строгости законодательства, серьезном регулировании и контроле за этими процессами со стороны центральных банков этих стран» [31, с. 28].

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга), то есть оценивает, достаточно ли их текущих доходов для погашения определенной, обусловленной договором по ипотечному кредиту суммы. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить [36].

В случае положительного решения заемщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, так как чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства) [44].

Случаев, когда залог возникает непосредственно из актов законодательства, немного, два из них имеют непосредственное отношение к ипотеке:

залог (ипотека) строящихся (приобретаемых) жилых помещений, возникающий у АСБ «Беларусбанк» при льготном кредитовании строительства (приобретения) жилых помещений. При этом:
право залога возникает у открытого акционерного общества «Сберегательный банк «Беларусбанк» с момента заключения соответствующего кредитного договора и прекращается в случае прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения или обращения на него взыскания залогодержателем в порядке, установленном законодательством;
залог (ипотека) здания (сооружения) осуществляется без залога (ипотеки) земельного участка, на котором оно находится;
требования других залогодержателей жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготных кредитов, удовлетворяются из стоимости этих жилых помещений после удовлетворения требований открытого акционерного общества «Сберегательный банк «Беларусбанк» по соответствующим кредитным договорам;
залог (ипотека) указанных жилых помещений производится по правилам, определенным законодательством [41]
залог земельного участка или другой недвижимости в обеспечение обязательства плательщика ренты [41].

Ипотека в силу законодательства возникает с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает при наличии специальной договоренности сторон о залоге. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, по обстоятельствам, за которые он отвечает обращено на имущество, являющееся предметом ипотеки может быть обращено взыскание. Основанием для взыскания может быть только значительное нарушение условий кредитного договора, повлекшее причинение ущерба соразмерного стоимости заложенного имущества.

С целью недопущения просрочки внесения очередного периодического платежа, обращение взыскания допускается только в случае систематического нарушения, произошедшего в течение календарного года. «Систематическим» в юридической традиции считается 3 раза и более. Закон об ипотеке не устанавливает минимальной суммы задолженности, с которой возможно обращение взыскания на имущество. В такой формулировке только пятая подряд (две в течение одного календарного года, три — следующего(-их) просрочка может дать право залогодержателю (кредитору) обращать взыскание на предмет ипотеки [50, с.62].

Если договор об ипотеке и основной договор расходятся в части требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на имущество, приоритетом будет обладать договор об ипотеке.

Обращение взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть совершено в судебном и внесудебном порядке.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством [44].

В обязательном порядке соглашение должно содержать условие о предоставлении права залогодателю, залогодержателю, или иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества. При этом соглашение и не может предусматривать переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю.

Кроме того, такие соглашения должны содержать следующие существенные условия:

наименование имущества, составляющего предмет ипотеки, на которое обращается взыскание, и стоимость этого имущества;
размер требований, обеспеченных ипотекой и подлежащих удовлетворению;
лицо, уполномоченное осуществить реализацию имущества, являющегося предметом ипотеки, при обращении на него взыскания;
все предшествующие и последующие ипотеки имущества, являющегося предметом ипотеки, и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Законодательством установлены случаи, при которых удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается:

если залогодатель отсутствует и установить его место нахождения невозможно;
если для ипотеки имущества требуются согласие (решение) иного лица или государственного органа;
если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
если предметом ипотеки является недвижимое имущество, относящееся к историко-культурным ценностям;
если предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
если предметом ипотеки является имущество, ограниченно оборотоспособное [44].

Во всех, указанных выше, случаях взыскание на предмет ипотеки может быть обращено исключительно по решению суда. Судебный порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, определяется гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных законодательными актами об ипотеке.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Экономический суд В-й области в июне 2016 г. рассмотрел дело по иску открытого акционерного общества «Б» к обществу с ограниченной ответственностью «И» о взыскании 5847041 бел.руб. повышенных процентов за пользование кредитом, 41277526 бел.руб. пени, 14011413 бел.руб. штрафа, а всего 61135980 бел.руб. путем обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога: капитальное строение — здание административно-хозяйственное, общей площадью 762,0 кв.м, рыночной стоимостью 2352791000 бел.руб., с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика общества с ограниченной ответственностью «И ТК».

Между открытым акционерным обществом «Б» (кредитодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «И ТК» (кредитополучателем) заключен кредитный договор, в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между открытым акционерным обществом «Б» (залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью «И» (залогодателем) заключен договор залога, согласно которому залогодатель передал в залог (ипотеку) залогодержателю недвижимое имущество, а именно капитальное строение — здание административно-хозяйственное, общей площадью 762,0 кв.м, рыночной стоимостью 2352791000 бел.руб.

В судебном заседании истец увеличил исковые требования и просил взыскать 7168656 бел.руб. повышенных процентов за пользование кредитом, 41277526 бел.руб. пени по процентам за пользование кредитом, 14011413 бел.руб. штрафа путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Кредитным договором стороны предусмотрели, что помимо возврата кредита кредитополучатель уплачивает кредитодателю проценты за пользование им, предусмотрели их размер и периодичность внесения, а также повышенные проценты.

Кредитополучатель не исполнил обязанность по кредитному договору по уплате 7168656 бел.руб. повышенных процентов за пользование кредитом, а также подпункт 3.3.15 пункта 3 кредитного договора, в связи с чем истец начислил 41277526 бел.руб. пени по процентам за пользование кредитом, 14011413 бел.руб. штрафа.

Поскольку третье лицо не исполнило надлежащим образом обязательства по кредитному договору, экономический суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.

В Республике Беларусь отсутствует механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. В этой связи Национальный банк Республики Беларусь подготовил соответствующие предложения, которые в настоящий момент рассматриваются правительством. Такие ценные бумаги могут выпускаться как самими банками, так и специализированными учреждениями. А чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси необходимо создать соответствующую инфраструктуру и приемлемое налогообложение. Отсутствие механизма выпуска таких ценных бумаг в значительной степени связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами — доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков и 40% — для остальных инвесторов. Поэтому, на первоначальном этапе необходимо создать благоприятные условия, чтобы инвестор пришел на рынок ипотечного кредитования. Кроме того, ипотечные облигации для населения могут быть альтернативой вложений в валютные операции, доходность которых сейчас снижается, и депозиты.

По мнению руководства Национального банка Республики Беларусь, необходимо предусмотреть дополнительные меры, которые повысят привлекательность ипотечных облигаций. Поскольку существует две разновидности жилищного кредитования — кредит строительной организации (или оптовому покупателю жилья) и кредит физическим лицам, можно использовать две схемы ипотечного финансирования.

Первая схема предполагает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты строительным организациям (или оптовым покупателям жилья) и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Вторая схема предусматривает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты физическим лицам для строительства или покупки жилья и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации также размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Для развития в Республике Беларусь жилищного кредитования необходимо использование обеих схем в определенной пропорции [19].

2.3 Договор ипотеки в гражданском праве Республике Беларусь

По договору ипотеки одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (Приложение Д).

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство.

Сторонами договора ипотеки являются залогодатель и залогодержатель.

Залогодателем, так же, как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью [60, c. 37].

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы [61, c. 189].

Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов [8, c. 274].

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка [15, c. 275].

Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании [15, c. 277].

Риэлтерские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости [15, c. 278].

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Заметим, что необходимо различать субъектный состав ипотечного рынка, ипотечных правоотношений, субъектный состав обязательства. Последняя категория — частная и включает в себя стороны ипотечного обязательства.

Залогодателем, как правило, выступает должник в обязательстве. Однако залогодателем вправе выступать и третье лицо. Правовое положение залогодателя-должника и залогодателя — третьего лица различается тем, что размер обязательства залогодателя-должника зависит от суммы основного обязательства, а залогодатель-третье лицо не является должником залогодержателя по основному обязательству и, следовательно, размер его ответственности ограничивается стоимостью предоставленного в залог имущества. Другими словами, в первом случае залогодатель-должник отвечает лично, залогодатель-третье лицо — только своим имуществом.

Залогодержателем по договору об ипотеке является кредитор по обязательству, обеспечиваемому данным способом.

В отличие от залогодателя, кредитор по основному обязательству и залогодержатель не могут не совпадать. Поэтому залогодержатель не может, например, уступить свое право требования по договору об ипотеке отдельно от права требования по кредитному или иному основному договору.

В роли залогодержателей чаще всего выступают банки, хотя нет запрета и для любых других юридических и физических лиц выступать в этом качестве. Перечень таких лиц не определен, однако в законодательстве содержатся некоторые ограничения — по договору об ипотеке земельных участков залогодержателями могут быть банки, соответствующие требованиям, определяемым Президентом Республики Беларусь, а также иные организации в случаях, определенных законодательными актами Президента Республики Беларусь [44].

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

— имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание;

— стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки;

— существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

— право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя. Имущество, являющееся предметом ипотеки, может принадлежать залогодателю на праве собственности либо хозяйственного ведения;

— информация о том, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, — также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем. Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты счета «депо» залогодержателя;

— все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [59, с. 25].

Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, включая имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным согласно законодательству.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [27]

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права [32, c. 21].

Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 № 133-З (в ред. 05.01.2016) выделяет следующие виды объектов недвижимого имущества:

земельные участки;
капитальные строения (здания, сооружения) — любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
незавершенные законсервированные капитальные строения — законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
изолированные помещения, в том числе жилые, — внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.);
другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь [39].

Существуют некоторые особенности ипотеки недвижимого имущества, так при ипотеке здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части). При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное условие [50, c.16]. При отчуждении или залоге жилого помещения требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. Граждане, давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в договоре отчуждения как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения [22, c. 18]. Имущество, находящееся в совместной собственности (например, в собственности супругов) может быть передано в ипотеку только при наличии письменного согласия на это всех собственников. Участник долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников. В залог может быть передана доля в праве собственности на недвижимое имущество, только если эта доля зарегистрирована в едином государственном регистре недвижимого имущества. При передаче в ипотеку квартиры в доме товарищества собственников, одновременно в залог переходит и доля залогодателя в общем имуществе совместного домовладения (помещения за пределами квартир, крыши, конструкции, оборудование и т.п.) [50, c. 19].

Имеются и исключения в законодательстве касающегося ипотеки недвижимого имущества. Не могут быть предметом ипотеки:

— имущество, на которое в соответствии с гражданским процессуальным законодательством (а именно – Приложением 1 к ГПК Республики Беларусь) не может быть обращено взыскание по исполнительным документам;

— участки недр, водные объекты, леса;

— объекты, находящиеся только в собственности государства (данные отношения регулируются Законом Республики Беларусь от 15.07.2010 № 169-З «Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства»);

— имущество, приобретенное за счет внешнего государственного займа (кредита), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту);

— земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Ипотека земельных участков, иного имущества допускается лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными актами.

В договоре ипотеки, при описании предмета ипотеки (имущества, являющегося предметом ипотеки) должны быть обязательно указаны его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание (такие как кадастровый номер, назначение, местонахождение и т.п.).

Стоимость имущества также относится к существенным условиям договора ипотеки и определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами. При заключении договора каждая и сторон имеет право требовать проведения независимой оценки, кроме того, законодательством может быть предусмотрена обязательная оценка имущества, являющегося предметом ипотеки.

Общими для всех видом договоров залога, соответственно и ипотеки, являются существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора и дата его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения [44].

Права и обязанности сторон договора об ипотеке тесно взаимосвязаны. Залогодатель имеет право: пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением, не допуская его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом; извлекать из заложенного имущества плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором; отчуждать предмет ипотеки с письменного согласия залогодержателя, за исключением случаев при выдаче закладной в ней предусмотрено право залогодателя на отчуждение имущества; перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки; сдавать предмет ипотеки в аренду (найм) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования.

Правовой статус залогодателя определяется не только принадлежащими правами, но и возложенными обязанностями. Так, в частности, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до момента прекращения ипотеки; производить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества, если договором об ипотеке не предусмотрено иное; истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения; принимать меры для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки; в случаях возникновения угрозы утраты (гибели) имущества или его повреждения немедленно уведомлять об этом залогодержателя. Перечень обязанностей залогодателя не исчерпывающий, дополнительные обязанности могут быть установлены договором об ипотеке или законодательством.

В свою очередь залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если заложенное имущество передано залогодателем во владение третьего лица, проверять по документам наличие, состояние и условия хранения и содержания заложенного имущества. При нарушении залогодателем обязанностей по сохранности заложенного недвижимого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и др. Также залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. В случае утраты (гибели) или повреждения части имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержатель вправе требовать досрочного частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, пропорционально размеру утраченной (погибшей) или поврежденной части имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе за счет страхового возмещения.

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме.

Законодательство установлены два случая, при которых данный должен быть нотариально удостоверен:

если основной договор, обязательства по которому обеспечиваются ипотекой, подлежит нотариальному удостоверению;
когда с гражданином Республики Беларусь заключается договор об ипотеке земельного участка. Подобный договор может быть удостоверен не только нотариально, но и регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по мету нахождения земельного участка

Несоблюдение указанных выше требований к форме договора влечет за собой его недействительность.

По общему правилу договор ипотеки считается заключенным с момента его государственной регистрации, кроме договора об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, который считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы [44].

В то же время при заключении договора залога недвижимости должны соблюдаться также требования ст.67 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества» от 22 июля 2002 г. № 133-З (в ред. от 05.01.2016), согласно которой документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. Таким образом, договор залога недвижимости, заключаемый с физическим лицом, должен быть удостоверен нотариальными органами или регистратором вне зависимости от того, передается в залог земельный участок или иное недвижимое имущество. Соответственно договор залога недвижимости, заключаемый с физическим лицом, должен быть удостоверен нотариальными органами или регистратором под угрозой его недействительности, а договор залога недвижимого имущества с юридическими лицами по общему правилу должен заключаться в простой письменной форме [10, с. 15- 16].

Выводы по Главе 2:

Система нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования включает многочисленные правовые акты, принятые различными государственными органами и, соответственно, обладающие различной юридической силой и сферой действия. Отдельный правовой акт, регулирующий залог недвижимого имущества, а именно — Закон Республики Беларусь «Об ипотеке», был принят не так давно – в 2008 году. Законодательство Республики Беларусь в сфере регулирования ипотеки не стоит на месте, оно динамично, изменяется и дополняется, принимаются новые нормативно-правовые акты, регулирующие отдельные положения залога недвижимого имущества.
Процесс ипотечного кредитования проходит в несколько этапов, имеющих определенный порядок. Первоначально клиент совместно с банком выбирает вид кредита, подбирает квартиру и собирает все необходимые документы, которые банк изучает и принимает решение о дальнейшем сотрудничестве, либо дает отказ. Следующий этап – заключение ипотечного договора, затем — заемщик начинает выплачивать банку, оговоренную в условиях кредита сумму, то есть погашает кредит. Заключительный этап наступает, когда банк полностью возвращает свои деньги уже с процентами и закрывает ипотечный кредит.
В Республике Беларусь договор ипотеки является относительно молодым институтом гражданского права. Его формирование в нашей стране обусловлено появлением динамично развивающегося рынка недвижимости.
Существенные условия договора об ипотеке: предмет ипотеки, оценка предмета ипотеки. существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям — договор считается заключенным.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон.

ГЛАВА 3

АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ УСЛУГ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Мировой опыт показывает, что развитие именно ипотечного механизма кредитования способствует выведению из кризиса реального сектора экономики.

В промышленности использование долгосрочных и среднесрочных инвестиций, привлеченных с помощью ипотечного механизма, способствует модернизации производства, повышения качества и конкурентоспособности продукции, увеличить экономический потенциал страны.

Приобретение современного оборудования, создание новой продукции высокого качества требует развития производства, для чего собственных средств у предприятий недостаточно. Ипотечное кредитование способно обеспечить эффективное взаимодействие банков и предприятий по кредитным вопросам, обеспечить подъем промышленности. Ипотечное кредитование промышленности выгодно как для предприятия, так и для кредитора. Предприятие получает кредит под невысокие проценты и в связи с длительным сроком кредитования успевает, наладив свою работу, возвратить заемные средства уже из полученной прибыли. Кредитор получает долговременную прибыль в виде процентов и имеет дополнительные гарантии по возврату кредита. Именно поэтому развитие ипотечного кредитования промышленности для Республики Беларусь особенно актуально.

Ипотечное кредитование актуально и для сельского хозяйства Республики Беларусь, так как данная отрасль испытывает острый недостаток денежных средств. Необходимо отметить, что организация ипотечного кредитования сельского хозяйства должна стать первоочередной задачей. В качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств следует использовать земли сельскохозяйственного назначения с находящимися на них зданиями и сооружениями

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и Республика Беларусь, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства.

В последние годы объем жилищного строительства в Республике Беларусь стабилизировался. В январе-феврале 2017 г. организациями всех форм собственности построено 7,4 тыс. новых квартир. Введено в эксплуатацию 642,6 тыс. квадратных метров общей площади жилья.
Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, введено в эксплуатацию 249,4 тыс. квадратных метров общей площади, или 38,8% от общего объема введенного жилья.
Из общего объема введенного жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, построено: с использованием государственной поддержки – 122,6 тыс. квадратных метров, в многоквартирных жилых домах в городах – 131,1 тыс. квадратных метров.
В сельских населенных пунктах введено в эксплуатацию 192,4 тыс. квадратных метров общей площади жилья, или 29,9% от общего ввода по республике [40].

По данным Национального кадастрового агентства Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, в 2016 году в Республике Беларусь было зарегистрировано более 98 тысяч сделок купли-продажи недвижимого имущества. Данное количество составляет 89,9 % от числа сделок, совершенных в 2015 году. Этот показатель один из важнейших показателей, используемых при описании активности рынка недвижимости.

Ипотека в Республике Беларусь существует уже давно. Иностранные инвесторы, желающие выдавать жилищные кредиты под залог приобретенной недвижимости, изучают наш рынок с 2005 года. Однако спросом у населения Беларуси ипотечные кредиты не пользуются, виной тому высокие процентные ставки и несоизмеримые с ними доходы населения. К тому же ставки по кредиту часто зависят от ставки рефинансирования.

Банки Республики Беларусь предлагают кредиты на новостройки, на жилье на вторичном рынке и ипотеку без первого взноса.

Ипотеку на вторичном рынке предлагает 3 банка из 10 крупнейших по размеру активов. Срок кредитования составляет от 5 до 20 лет, эффективная ставка по кредиту – от 21% до 23,22%, валюта кредитования – белорусский рубль. Эффективная ставка – это процентная ставка по кредиту с учетом всех комиссий (ежемесячных, разовых комиссий за оформление кредита). Лучшие условия предлагает Открытое акционерное общество «Сберегательный банк «Беларусбанк» (эффективная ставка по кредиту – 21%.

На первичном рынке жилья — эффективные ставки по кредиту в пределах 0%-42%. Срок кредитования – от 5 до 20 лет. Кредиты на новостройку выдаются также в национальной валюте. По состоянию на конец марта 2017 года кредит на строительство предлагают следующие банки: ОАО «Белагропромбанк» — под 8% годовых, ОАО «АСБ Беларусбанк» и ОАО «Белгазпромбанк» — под 21%, ОАО «Белинвестбанк» – под 25,6%, ОАО «Паритетбанк» — под 32%, ОАО «БПС-Сбербанк» – под 42%.

Некоторые банки предлагают кредиты без первоначального взноса. Процентная эффективная ставка по такому виду кредита составляет от 21% до 42%. Наиболее выгодные условия предлагает ОАО «АСБ Беларусбанк», программа называется «Кредит на строительство жилья» [7].

Ипотека для граждан Республики Беларусь предоставляется на основании справки о доходах заёмщика и его поручителей за последние 3-6 месяцев. Полный перечень необходимых документов определяет банк. Требования к потенциальному заёмщику стандартные – стабильный высокий доход, положительная кредитная история. Иностранный гражданин может получить кредит при наличии вида на жительство и постоянного дохода.

Ипотека на жилье в Республике Беларусь в 2017 году имеет свои определенные условия, без которых банк попросту не выдает ее:

обязательна сумма первоначального взноса, устанавливаемая самим банком;
различный срок кредитования (как правило, до 20 лет);
возраст заемщика;
стаж работы и сумма получаемого дохода.

Отличительной особенностью жилищных кредитов в Республике Беларусь является подразделение заемщиков на несколько категорий. Льготные условия кредитования положены следующим категориям заёмщиков.

Многодетные семьи (имеющие 3-х и более детей), при этом нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Они могут получить ипотеку под 12 % годовых сроком на 20 лет.
Заёмщики, нуждающиеся в улучшении условий проживания и покупающие жильё, построенное государственными организациями, могут взять кредит под 16% годовых. Если они покупают недвижимость в небольших населённых пунктах (численностью до 20 тыс. человек), то процентная ставка снижается на 2%.
Лица, стоящие на учёте в связи с необходимостью улучшения условий проживания, могут получить скидку 1-3% в отличие от тех, кто не нуждается в улучшении жилищных условий.
Заёмщики, заключившие договор страхования жизни и трудоспособности, получают скидку 1-2% по сравнению с теми, кто не застрахован.
Банки предоставляют сниженную на 1% ставку своим зарплатным клиентам и добросовестным заёмщикам (тем, кто ранее брал кредит в этом банке и вернул его без просрочек платежей).

Некоторые заёмщики могут одновременно относиться к нескольким льготным категориям. Если же заемщик не попадает ни в одну из льготных категорий: процентная ставка будет на 3 – 7% больше ставки рефинансирования [20].

Ипотечное кредитование в Республике Беларусь на данный момент не пользуется такой популярностью, как в Российской Федерации, где за последние шесть лет число ипотечных кредитов, оформленных иностранцами, увеличилось в пять раз. Около половины их, 45%, принадлежит гражданам Беларуси. Следом идут украинцы – 19%, казахи – 7%, узбеки – 6%, молдаване – 4%. У граждан Азербайджана, Турции, Армении – по 2%, у остальных стран – менее 2%.

Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь невозможно без воздействия ряда факторов, в первую очередь таких как своевременная государственная поддержка и регулирование ипотечного процесса, рост благосостояния населения. Кроме того, обязателен дополнительный временной период, связанный с привыканием населения к ипотеке, адаптации к новым возможностям и особенностям, которые накладывают отпечаток на образ жизни, мышления, поведения потенциального и реального заемщика.

К факторам, влияющим на институт ипотечного кредитования, относятся:

Стабилизационные факторы: стабилизация экономической ситуации в стране; формирование нормативно-правовой базы ипотечного кредитования и залогового права; рост спроса со стороны населения на дорогостоящие товары длительного пользования; стабилизация банковской системы; развитие страхового рынка; развитие вторичного финансового рынка и рынка ипотечных ценных бумаг.
Регулирующие факторы: уровень социально-экономического развития страны и регионов; степень удовлетворенности потребностей населения в жилье; уровень платежеспособного спроса; возрастной состав населения страны; региональная дифференциация условий жизни населения; уровень конкуренции на рынке банковских кредитных услуг; совершенствование платежных систем; степень развитости инфраструктурных элементов рынка ипотечного кредитования; совершенствование нормативно-правовой базы ипотечного кредитования; государственная и региональная социально-экономическая политика.
1. Препятствующие факторы: снижение жизненного уровня населения; несовершенство законодательно-правовой базы в ипотечном кредитовании; отсутствие развитой инфраструктур рынка ипотечного кредитования; отсутствие информационной службы; уровень экономических преступлений в том числе в банковской сфере финансовая ситуация в мире [8, с.229].

Всевозможные факторы оказывающих воздействие на развитие системы ипотечного кредитования условно делятся на группы: политические, социально-экономические, поведенческие и личностные. Факторы, входящие в две первые группы, являются глобальными, внешними по отношению к ипотечному процессу. Их влияние на привлекательность ипотечного кредитования наиболее высокое и требует постоянного регулирования со стороны государственных органов. Две другие группы включают, прежде всего, внутренние факторы, от которых зависит ипотечное кредитование конкретного потребителя. К ним относят: особенности потребителей, их желания и возможности в удовлетворении жилищных проблем, их отношение к ипотеке, готовность использовать долгосрочный кредит при приобретении жилья, степень доверия к кредиторам и продавцам жилья.

Политические факторы.

К политическим факторам относится общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать представление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии данных бумаг для вторичного рынка, а также различных форм адресной поддержки различных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса [29, с.35].

Социально-экономические факторы.

Важнейший фактор, влияющий на любой рынок: покупательная способность населения, распределение доходов, цены на недвижимость, доступность кредита, а также убеждения, ценности и нормы поведения населения.

Абсолютные расходы потребителей на недвижимость во многой определяются ее ценой, накоплениями населения, возможностью получения кредита. В среднем японцы откладывают до 20—25% от своего дохода каждый месяц. Большинство британцев старается откладывать где-то 10% от своей зарплаты. Жители Германии в среднем откладывают по 180 евро в месяц, что также составляет около 10% от их доходов. В США население откладывает «про запас» только 6% [23]. Следовательно, японские банки имеют возможность предоставлять кредиты фирмам и населению под более низкие проценты. Именно дешевые кредиты обусловили высокие темпы роста японских компаний, в том числе и строительных, формировали спрос на товары и услуги.

Население Республики Беларусь достаточно долго отказывалось от накопления сбережений и хранения их в банках в силу недоверия к кредитным учреждениям, а также низкой заработной платы и нестабильной экономики. Это привело к росту кредитных процентных ставок, что негативно отразилось на развитии экономики в целом и ряде отраслей особенно. К наиболее пострадавшим отраслям относится и строительная индустрия.

Поведенческие факторы.

К данной категории относятся: состояние потребительского рынка, не столько экономическое, сколько поведенческое и личностное; менталитет заемщика.

Зачастую граждане не хотят связываться с долгосрочными обязательствами по причине недоверия к ипотеке. Изменению отношения к ипотечным кредитам способствует рост предложений, изменение условий кредитования и повышение конкуренции среди банков. Во благо населению пришлась и либерализация требований банков к потенциальным заемщикам. Банки начали «другими глазами» смотреть на клиента. Те причины, по которым 1-2 года назад клиенту было бы отказано в предоставлении кредита, сейчас кажутся вполне преодолимыми. Снижается и количество предоставляемых заемщиком документов.

В соответствии с ч.1 ст. 141 Банковского кодекса Республики Беларусь 25 октября 2000 г. № 441-З (ред. от 13.07.2016), банк вправе отказаться от заключения кредитного договора если:

— у него есть сведения, что вы не вернете в срок предоставленную вам сумму кредита;

— вы не предоставили обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору;

— имеются иные основания, способные повлиять на выполнение вами обязательств по кредитному договору или предусмотренные законодательством Республики Беларусь [2].

Законодательство позволяет банку самому устанавливать основания, которые, на его взгляд, могут повлиять на выполнение обязательств по кредитному договору гражданином, обратившимся за кредитом, в том числе и критерии, которым должен соответствовать такой гражданин.

Например, гражданин М. в возрасте 62 лет обратился в банк для получения кредита. Пенсионный возраст – не помеха для активной и полноценной жизни. Пенсионеры трудятся, зарабатывают деньги, путешествуют и берут кредиты. Поэтому они не могут не интересовать белорусские банки как потенциальные клиенты, тем более платежеспособность у них порой выше, чем у некоторых более молодых сограждан. И все же, обращаясь в банк за выдачей кредита, пенсионеры могут столкнуться с определенными проблемами и ограничениями.

С учетом того что кредитование пенсионеров сопряжено с большими рисками невозврата основной суммы долга и процентов за пользование кредитом, чем кредитование граждан трудоспособного возраста, банкам рекомендуется использовать в том числе и смешанные формы обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Банк, предоставляя кредит пенсионерам, использует в качестве обеспечения кредита залог недвижимого имущества и поручительство не менее двух физических лиц, не достигших пенсионного возраста.

Большинство банков, выдавая кредиты пенсионерам, устанавливают возрастные ограничения. Стандартно это – 60-68 лет. При этом возраст устанавливается не на момент подачи заявки, а на момент погашения ипотечного займа.

Для снижения рисков банками могут применяться иные ограничения, например, максимальный размер предоставляемого кредита для пенсионеров. Так, для неработающих пенсионеров банком устанавливается максимальный размер кредита, равный десятикратному размеру их пенсии [53].

Таким образом, кредит на жилье пенсионерам в Республике Беларусь взять практически невозможно. Пенсионеры в редком исключении все же могут получить ипотеку, но есть один важный момент – этот гражданин должен обязательно работать и получать приличный доход, который позволить взять заем на кратковременный срок.

Серьезное влияние на покупательское поведение на ипотечном рынке, а, следовательно, на развитие ипотечной системы, оказывают поведенческие факторы: повод для совершения сделок, искомые выгоды от получения кредита, статус клиента, интенсивность потребления продукта, степень лояльности и степень готовности потребителя к ипотеке, общее отношение к ипотечному кредитованию.

Личностные факторы.

На покупательское поведение влияют и личностные факторы, к которым относятся: возраст и этап жизненного цикла семьи, род занятий потребителей, образ жизни, особенности характера и их самооценка.

При выборе товаров особого спроса, к которым относится и жилье, человек подходит очень серьезно. Квартиру потребитель приобретает один-два раза в жизни.

В последние годы большая часть молодых семей сразу же начинает жить отдельно от родителей и решает вопрос о приобретении собственного жилья. При этом молодые семьи в большей части имеют специальность, стабильный доход и постоянное место работы.

Маркетологи выделяют в жизненном цикле семьи так называемые психологические этапы, характеризующиеся трансформационными событиями: рождение детей, развод, повторный брак, которые подталкивают семьи к изменению жилищных условий. Участники рынка ипотечного кредитования должны учитывать следующие этапы жизненного цикла семьи: формирование молодой семьи; рождение первого ребенка; развитие семьи и достижение стабильности (статус — зрелая семья). На каждом из них у семьи возникают определенные потребности в изменении жилищных условий: приобретение любого собственного жилья; расширение жилья; улучшение жилищных условий [61, с.161].

Потребительский интерес косвенно зависит и от рода занятий, образа жизни, типа личности и представления о самом себе.

Исходя из этих факторов выделяют два крупных сегмента по потребительскому потенциалу: с высоким потребительским потенциалом и ограниченным потребительским потенциалом. Усилия со стороны представителей ипотечного рынка и рынка недвижимости должны быть направлены на тот сегмент потребителей, готовых брать на себя долгосрочные кредитные обязательства при улучшении жилищных условий.

Необходимо отметить тот факт, что ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

Широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов [60].

В ряде ситуаций таможенное законодательство предполагает предоставление таможенным органам обеспечения уплаты таможенных пошлин и налогов — это своеобразная гарантия погашения задолженности в случае нарушения плательщиком норм таможенного законодательства.

С финансовой точки зрения в качестве обеспечения уплаты таможенных платежей наиболее привлекательно предоставление в залог имущества, так как данный способ по сравнению с другими способами обеспечения обязательств имеет вещно-правовой характер, с учетом которого при залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательства по уплате таможенных платежей должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, залог стимулирует к принятию мер по своевременной уплате таможенных платежей.

Данная форма залога наиболее выгодна таможенным органам, поскольку он имеет реальную возможность обеспечить уплату таможенных платежей за счет стоимости реализованного имущества, а также имеет дополнительные гарантии, обеспечивающие сохранность заложенного имущества [56].

Императивное требование закона о судебном порядке обращения взыскания является достаточно неудобной конструкцией, которая явно не соответствует требованиям сегодняшнего дня. В частности, созрела необходимость расширить способы реализации имущества и предоставить таможенным органам альтернативное право по его реализации не только на таможенных аукционах, товарных биржах, через торговые организации, но и иными оперативными способами, не противоречащими законодательству Республики Беларусь, так как правила реализации имущества, установленные законодательством Республики Беларусь, существенно ущемляют интересы таможенного органа (залогодержателя), который в течение длительного времени, которое необходимо для организации таможенных аукционов, товарных бирж, лишен оперативной возможности удовлетворить свои требования, как правило, практически бесспорные [34, с.307].

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать осуществляемые одновременно дальнейшая разработка необходимой нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечить приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Опыт внедрения различных форм и методов долгосрочного кредитования в различных странах показывает, что центральной проблемой выступает привлечение ресурсов в эту сферу наиболее эффективными способами. Достижение цели обеспечивается, прежде всего, надежностью финансовых инструментов, их набором, обеспечивающим возможности получения ресурсов в необходимых объемах по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов [31, с. 26].

Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами в Республике Беларусь могут стать денежные средства пенсионного и иных фондов, средства от обязательного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства страховых фондов банков, страховые резервы страховых организаций и т.п. Речь идет о денежных средствах, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кредитования получить доступ к инвестициям, а кредиторам – возможность гарантированного возврата своих денежных средств.

В качестве эффективного экономического фактора можно рассматривать и налоговые льготы, связанные с долгосрочным ипотечным кредитованием. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Однако, как показывает опыт белорусских страховщиков, клиент, как правило, недостаточно хорошо ориентируется на рынке страховых услуг.

В связи с этим возникает необходимость в принятии комплекса стандартных правил, осуществляемых в добровольной или обязательной форме, по видам страхования, связанным с исполнением обязательств, обеспеченных ипотекой.

Видами страхования могут быть следующие:

1) имущественное страхование (основная функция страховщиков при ипотечном страховании). Страхование предмета залога является обязательным, договор о страховании заложенного имущества заключается заемщиком и за его счет;

2) страхование жизни и трудоспособности заемщика. Данный вид страхования при ипотечном жилищном кредитовании целесообразно сделать обязательным;

3) страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Такой вид страхования требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями участников ипотечных правоотношений, и осуществляется в добровольной форме;

4) добровольное страхование иных рисков, связанных с ипотечным кредитованием, включая кредитные риски финансовых институтов, участвующих в реализации программ ипотечного кредитования [62].

Для формирования системы ипотечного кредитования необходимо обеспечить определенные макроэкономические условия: устойчивые темпы экономического роста; стабильность национальной валюты; снижение темпов инфляции; рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего осуществлять накопления и вкладывать их в строительство или покупку жилья.

Стоимость жилья напрямую связана с жизненным уровнем населения. Высокие цены на жилые помещения сужают круг граждан, имеющих реальную возможность использовать ипотечные кредиты для оплаты приобретаемого жилья или на его строительство.

Проблема решается одним из двух путей – либо снизить стоимость одного квадратного метра, используя рыночные, маркетинговые и иные способы, либо принять меры по увеличению заработной платы и пенсий (повысить жизненный уровень населения).

Снижение процентных ставок по кредитам, наличие долгосрочных ресурсов и другие проблемные вопросы деятельности банковской системы требуют своего разрешения и, безусловно, влияют прямо или косвенно на ипотеку в целом и ее отдельные элементы.

Для банков серьезную проблему создает отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов, ограничивает поступление денег в систему кредитования через продажу ипотечных ценных бумаг.

Один из методов стимулирования ипотечной активности – образование специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные, является одним из методов стимулирования ипотечной активности.

В настоящий период становления системы ипотечного кредитования право на участие в ипотечных программах обосновано принадлежит коммерческим банкам, однако в последующем возможно создание специализированного государственного ипотечного банка, наделенного правом предоставления долгосрочных кредитов как гражданам, так и промышленным и сельскохозяйственным предприятиям, фермерам под залог недвижимости.

Для развития отношений, связанных с ипотекой, необходим начальный капитал, денежные средства для которого должны быть предоставлены первоначально из государственного бюджета, а затем привлечены и из других источников.

Указом Президента Республики Беларусь от 03.10.2016 №359 утверждены Основные направления денежно-кредитной политики Республики Беларусь на 2017 год, в соответствии с которыми в 2017 году сохранится направленность на стимулирование банков к максимальному вовлечению на долгосрочной основе средств населения и юридических лиц в развитие экономики с использованием различных финансовых инструментов.

Национальным банком Республики Беларусь совместно с заинтересованными органами государственного управления продолжится реализация мероприятий, направленных на создание условий для развития среды ипотечного кредитования и форм финансирования жилищного строительства [48].

Работа в системе ипотечного кредитования предполагает привлечение специально подготовленных кадров всех уровней. Для этого в Республике Беларусь целесообразно организовать постоянно действующие курсы управляющих недвижимостью, добиться возможной технической и консультативной помощи со стороны международных институтов. Расширить возможности сотрудничества белорусских специалистов с иностранными инвесторами и крупными владельцами недвижимости во всем мире, проводить совместные образовательные программы [62].

Неразвитость ипотечных отношений можно объяснить не достаточной информированностью значительной части граждан об этом виде правоотношений. Повысить уровень правового просвещения населения поможет освещение в средствах массовой информации, особенно по радио, телевидению, в печати вопросов ипотечного кредитования.

Одним из пунктов проекта стратегии развития финансового рынка Республики Беларусь до 2020 года, является создание Агентства по ипотечному кредитованию, что позволит сделать ипотеку доступной для всех категорий граждан.

Таким образом, в юридической литературе предлагаются различные методы для дальнейшего развития института ипотечного кредитования в Республике Беларусь, анализ которых позволяет отметить следующие варианты для оптимизации функционирования данного института, а именно:

1) упрощение процедуры продажи жилья, являющегося предметом залога, с целью возмещения убытков;

2) совершенствование действующего страхового законодательства принятием норм, предусматривающих страхование имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страхование жизни и трудоспособности заемщиков;

3) создание специализированных институтов и субъектов, которые будут осуществлять деятельность в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной информации, ипотечные банки);

4) дополнение налогового законодательства налоговыми льготами для граждан, использующих ипотечное кредитование, стимулируя тем самым использование населением данного вида кредитов [33, с.295].

Выводы по Главе 3

Рынок ипотечных услуг представляет собой рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование.
На сегодняшний день, несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков.
Развитие ипотеки в Республике Беларусь преграждают следующие обстоятельства: высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков; высокие процентные ставки по жилищным кредитам; отсутствие вторичного рынка закладных плюс ориентированность банков только на работу с системой поручительства третьих лиц.
В системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится влиянию внешних и внутренних факторов: политических, социально-экономических, поведенческих и личностных. Их воздействие зависит от государственного регулирования, степени развития региона, роста заработной платы, снижения инфляции, состояния и перспектив развития и роста рынка жилья и т. д.
Залогом успешного функционирования ипотечной системы выступает вовлечение в кругооборот субъектов рынка, желающих и умеющих использовать недвижимость для получения прибыли и достижения социального эффекта.
Актуальным является создание специализированных организаций, таких как национальное ипотечное агентство и государственный ипотечный банк.
Развитию ипотечного кредитования будет способствовать совершенствование законодательства в сфере налогообложения и страхования, подготовка специалистов с соответствующим образованием, информирование граждан о возможностях использования ипотеки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Тема «Ипотечное кредитование: актуальные проблемы теории и практик» имеет практическую и теоретическую значимость, так как произошедшее кардинальное изменение функциональной роли государства в вопросах обеспечения граждан жильем в нашей стране привело к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребности граждан в доступном жилье. Мировая практика решения указанной проблемы свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное кредитование.

В результате проведенного комплексного исследования сделаны следующие основные выводы и сформулированы предложения:

Под ипотекой в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно пред другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель).
Ипотека является дополнительным способом обеспечения исполнения обязательства, то есть, призвана обеспечить исполнение главного, основного обязательства. Ипотекой могут обеспечиваться обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами.
Ипотека представляет собой особый вид залога. Отличительный признак ипотеки – ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость.
Ипотека в своем содержании имеет две составляющие – правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека – инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается в руках должника. В экономическом – это рыночный инструмент оборота финансовых средств, позволяющий привлечь дополнительные финансовые ресурсы для реализации проектов в сфере недвижимости.
Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.
Ипотечное кредитование имеет многовековую историю и было первым видом кредитования на Руси. Пройдя длительный путь от Великого княжества Литовского до современной Республики Беларусь, ипотека поднялась до самого надежного и гарантированного способа обеспечения кредита во времена Российской империи, а затем превратилась в малозначимый механизм в послереволюционный период. Во времена существования СССР залог существовал лишь номинально и только с начала 1990-х гг. в Республике Беларусь он снова стал востребованным.
Сегодня известны две модели систем ипотечного жилищного кредитования: американская (двухуровневая) и европейская (одноуровневая). Для Республики Беларусь наиболее приемлемой является европейская, одноуровневая модель ипотечного кредитования.
Система нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования включает многочисленные правовые акты, принятые различными государственными органами и, соответственно, обладающие различной юридической силой и сферой действия. Отдельный правовой акт, регулирующий залог недвижимого имущества, а именно – Закон Республики Беларусь «Об ипотеке», был принят не так давно – в 2008 году. Законодательство Республики Беларусь в сфере регулирования ипотеки не стоит на месте, оно динамично, изменяется и дополняется, принимаются новые нормативно-правовые акты, регулирующие отдельные положения залога недвижимого имущества.
Процесс ипотечного кредитования проходит в несколько этапов, имеющих определенный порядок. Первоначально клиент совместно с банком выбирает вид кредита, подбирает квартиру и собирает все необходимые документы, которые банк изучает и принимает решение о дальнейшем сотрудничестве, либо дает отказ. Следующий этап – заключение ипотечного договора, затем – заемщик начинает выплачивать банку, оговоренную в условиях кредита сумму, то есть погашает кредит. Заключительный этап наступает, когда банк полностью возвращает свои деньги уже с процентами и закрывает ипотечный кредит.
Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).
Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенные условия договора об ипотеке это: предмет ипотеки, оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В Республике Беларусь договор ипотеки является относительно молодым институтом гражданского права и несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.
Главными причинами такого положения следует считать:

нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;
высокие кредитные риски;
отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;
недостаточно высокий уровень доходов;
неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;
отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Ипотечный бизнес проявляет значительную чувствительность к изменению цен на жилье и доходам населения.
В системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования важное место отводится влиянию внешних и внутренних факторов: политических, социально-экономических, поведенческих и личностных. Их воздействие зависит от государственного регулирования, степени развития региона, роста заработной платы, снижения инфляции, состояния и перспектив развития и роста рынка жилья и т. д.
Необходимо расширить способы реализации имущества и предоставить таможенным органам альтернативное право по его реализации не только на таможенных аукционах, товарных биржах, через торговые организации, но и иными оперативными способами, не противоречащими законодательству Республики Беларусь.
Развитию ипотечного кредитования будет способствовать:

совершенствование законодательства в сфере налогообложения по вопросу установления налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием и позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании;
формирование на законодательном уровне системы стандартных правил страхования в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.
обеспечение определенных макроэкономических условий, таких как: устойчивые темпы экономического роста; стабильность национальной валюты; снижение темпов инфляции; рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего осуществлять накопления и вкладывать их в строительство или покупку жилья.
специальная подготовка кадров всех уровней системы ипотечного кредитования.
освещение в средствах массовой информации вопросов ипотечного кредитования в целях правового просвещения населения.
создание специализированных организаций, таких как национальное ипотечное агентство и государственный ипотечный банк.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости : учеб. пособие для вузов / И.Т. Балабанов – СПб : Питер, 2000. – 208 с.
Банковский кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс] : 25 окт. 2000 г. № 441-З : принят Палатой представителей 3 окт. 2000 года, одобрен Советом Республики 12 октября 2000 года: в ред. Закона от 13 июля 2016 г. / Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. — Режим доступа : http://www.pravo.by. — Дата доступа : 18.03.2017.
Банковское дело / Справочное пособие под ред. Ю.А.Бабичевой. – М. : Экономика, 2004. – 339 с.
Батракова, Л.Г. Финансовые расчеты в коммерческих сделках / Л.Г. Батракова. — М. : Логос, 1998 – 120 с.
Белов, В.А. Гражданское право : Особенная часть : Учебник / В.А. Белов. – М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2004. – 767 с.
Белоглазова, Г.Н. Деньги, кредит, банки/ Под ред. Г.Н. Белоглазовой: учебник – М.: Высшее образование, 2008, – 602 с.
В каком банке выгоднее взять ипотеку [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://www.belstat.gov.by/. – Дата доступа : 27.10.2016.
Вериго, А. В. Финансы, денежное обращение и ипотека : учеб.-метод. Комплекс для студентов специальности 1-70 02 02 «Экспертиза и управление недвижимостью» / А. В. Вериго. – Новополоцк : ПГУ, 2013. – 272 с.
Головин, Ю. Ипотека : из древней Греции в Россию / Ю. Головин. – Российская юстиция. – 1996. – №11. – С.6-8.
Гражданский кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс] : от 7 дек. 1998 г. № 218-З : принят Палатой представителей 28 окт. 1998 года, одобрен Советом Республики 19 нояб. 1998 года: в ред. Закона от 9 янв. 2017 г. / Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. — Режим доступа : http://www.pravo.by. — Дата доступа : 18.03.2017.
Гражданское и гражданско – процессуальное право : курс лекций для студентов экономических специальностей и слушателей ОСП «Институт повышения квалификации и переподготовки кадров Белкоопсоюза» / авт.-сост. : С. П. Батура. – Гомель : УО «Белорусский торгово-экономический университет потребительской кооперации», 2008. – 229 с.
Грудцына, Л.Ю. Ипотека. Кредит / Л.Ю. Грудцын, М.Н. Козлова. – М. : Изд-во Эксмо, 2006, 368 с.
Грудцына, Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России / Л.Ю. Грудцына. – Законодательство и экономика. – 2005. — №10. – С. 45.
Деньги, кредит, банки : учебник / Г.И. Кравцова, Г.С. Кузьменко, О.И. Румянцева [и др]; по ред. проф. Г.И. Кравцовой. – Мн., БГЭУ 2007. – 444 с
Довдиенко, И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. Пособие для вузов/ И.В. Довдиенко – М.: ЮНИТИ – ДАН, 2005. – 464 с.
Дорох, Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека / Е.Г. Дорох. – Мн. : Мисанта, 2005. – 184 с.
Жилищный кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс]: 28 авг. 2012 г. № 428-З : Принят Палатой представителей 31 мая 2012 года, одобрен Советом Республики 12 июня 2012 года : в ред. Закона от 22 янв. 2015 г. – Режим доступа : http://www.pravo.by. – Дата доступа : 27.10.2016
Иоффе, О.С. Основы римского гражданского права / О.С. Иоффе, В.А.Мусин. — Ленинград: Из-во Ленинградского ун-та. – 1975. – 156 с.
Ипотека в Беларуси — период ожидания [Электронный ресурс].-Режим доступа : http://www.infobank.by. — Дата доступа : 14.04.2017.
Ипотека в Белоруссии [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://www.ipoteka-legko.ru. – Дата доступа : 27.10.2016.
Ипотека в Латинской Америке [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://oversearealty.ru. – Дата доступа : 18.03.2017.
Ипотека за границей [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://kreditonlajn.ru. – Дата доступа : 18.03.2017.
Как тратят и экономят деньги в разных странах мира [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://discussiya.com- Дата доступа : 27.10.2016
Киданов, В.Н. Ипотечное кредитование: теория и практика/Под общ. ред. В.Н. Киданова. — М. : Издательский дом «Финансы и Кредит», 2007. — 168 с
Кодекс Республики Беларусь о земле [Электронный ресурс]: 23 июля 2008 г. № 425-З : Принят Палатой представителей 17 июня 2008 года, одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года : в ред. Закона от 26 окт. 2012 г.- Режим доступа : http://www.pravo.by. – Дата доступа : 27.10.2016.
Количество сделок купли-продажи недвижимого имущества в 2016 году [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://www.belstat.gov.by/. – Дата доступа : 27.10.2016.
Коноплева, В. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств/ В. Коноплева. Бизнес-Инфо [Электронный ресурс] / ООО «Профессиональные правовые системы»: — Мн., 2013.
Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 г. и 17 октября 2004 г.). – Мн. : Амалфея, 2005 – 48 с.
Косарева, Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н.Б. Косарева. – М. : Фонд «Институт экономики города» : ИНФРА-М, 2007. – 576 с.
Косарева, Н.Б. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н.Б. Косарева. — Вопросы экономики. – 2001. — №5. – С. 100.
Крымковская, Т. Модели жилищной ипотеки / Т. Крымковская. — Банковский вестник. – 2010. – N 4. – С. 26 – 31.
Крымковская, Т. Управление риском и ипотечный портфель : некоторые рекомендации для новых ипотечных рынков / Т. Крымковская. — /Вестник Ассоциации белорусских банков – 2009. — №6. – С. 20 – 26.
Кумагер, Ю.М. ипотечное кредитование в республике Беларусь / Ю.М. Кумагер. Современные проблемы юридической науки: Материалы II Международной научно-практической конференции молодых исследователей (Юридический институт Южно-Уральского государственного университета, 13-14 мая 2016 г.). В 2-х частях. Ч. II. – Челябинск : Цицеро, 2016. – 347 с.
Кумагер, Ю.М. Залог имущества в таможенных правоотношениях / М.Ю. Кумагер. Молодая наука – 2016. Региональная научно-практическая конференция студентов и аспирантов вузов Могилевской области : материалы конференции / под. ред. А.В. Бирюкова. – Могилев : МГУ имени А.А.Кулешова, 2016. – 384 с.
Лазарев, В. В. Общая теория права и государства : Учебник / Под ред. В.В. Лазарева. — 3-е изд., перераб. И доп. — М. : Юристъ, 2001. 520 с.
Лузгин, Н.В. Банковское кредитование : развитие и проблемы / Н.В.Лузгин. — Банковский вестник. – 2006. — №13. – C. 12-16.
Масленников, В.В. Зарубежные банковские системы / В.В.Масленников. Научное издание : М. : ТД «Элит-2000», 2001. — 392 с
Модель ипотечного кредитования в США [Электронный ресурс]. – Режим доступа : https://mindspace.ru. – Дата доступа : 18.03.2017.
О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З : в ред. Закона от 05 янв. 2016 г.// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] /ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Мн., 2016.
О жилищном строительстве в январе-феврале 2017 г. [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://www.belstat.gov.by/. – Дата доступа : 27.10.2016.
О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений [Электронный ресурс] : Указ Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. № 13 : в ред. Закона от 16 нояб. 2015 г. – Режим доступа : http://www.pravo.by. – Дата доступа : 27.10.2016.
О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 11 нояб. 2010 г. №583 [Электронный ресурс] : Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.12.2010 г. №1798.- Режим доступа : http://www.pravo.by. – Дата доступа : 27.10.2016.
О составлении закладных и учете прав по ним [Электронный ресурс] : Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26.11.2008 г. №1801.- Режим доступа : http://www.pravo.by. – Дата доступа : 27.10.2016
Об ипотеке [Электронный ресурс] : Закон Республики Беларусь 20 июня 2008 г. № 345-З В ред. от 12 июля 2013 г. № 54-З. — Режим доступа : http://www.pravo.by. – Дата доступа : 27.10.2016.
Об ипотеке недвижимого имущества [Электронный ресурс] : Закон Республики Казахстан от 23 дек. 1995 года №2723 : в ред. Закона от 28 дек. 2016 г. – Режим доступа : http://base.spinform.ru. – Дата доступа : 18.03.2017.
Об ипотеке недвижимого имущества [Электронный ресурс] : Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона от 23.12.1995 г. № 2723. – Режим доступа : http://adilet.zan.kz. – Дата доступа : 18.03.2017.
Об оценочной деятельности в Республике Беларусь [Электронный ресурс] : Указ Президента Республики Беларусь от 13 окт. 2006 г. № 615 : в ред. от 1 сент. 2016 г.- Режим доступа : http://www.pravo.by. – Дата доступа : 27.10.2016
Об утверждении Основных направлений денежно-кредитной политики Республики Беларусь на 2017 год [Электронный ресурс] : Указ Президента Республики Беларусь от 03.10.2016 №359 / Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. — Режим доступа : http://www.pravo.by. — Дата доступа : 18.03.2017.
Обеспечение населения качественным и доступным жильем – важное направление социальной политики белорусского государства [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://mintrud.gov.by – Дата доступа : 27.10.2016.
Овсейко, С.В. Постатейный комментарий к Закону об ипотеке / С.В. Овсейко. – Мн. : Регистр, 2009. – 176 с.
Опрос: в Беларуси жилищные кредиты не популярны [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://belarusipoteka.com.- Дата доступа : 27.10.2016.
Опыт ипотеки в развивающихся странах [Электронный ресурс]. – Режим доступа : https://mindspace.ru. – Дата доступа : 18.03.2017.
Пенсионер хочет взять кредит в банке. Дадут ли? [Электронный ресурс] / [по состоянию на 14.02.2017г.]. Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 /ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Мн., 2016.
Петрович, В. Удостоверение договора об ипотеке жилья / В. Петрович. — Главный бухгалтер. Банковская деятельность. – 2009. — № 6. – С.14 – 17.
Синицына, А. Ипотечное кредитование жилищного строительства, или Как удовлетворить потребности граждан в доступном жилье [Электронный ресурс] / А. Синицына. – Режим доступа : http://statut.by. – Дата доступа : 18.03.2017.
Современные проблемы обеспечения уплаты таможенных платежей залогом товаров и иного имущества [Электронный ресурс] //. – Режим доступа: http:// center-bereg.ru/g839.html – Дата доступа: 25.04.2016.
Станкевич, Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии / Н.Г. Станкевич. — Журнал российского права — 2012. — №12. – С.23.
Стратегия развития акционерного общества «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания» на 2014-2023 годы [Электронный ресурс]. – Режим доступа : http://kmc.kz. – Дата доступа : 18.03.2017.
Томкович, Р. Закон об ипотеке – основа совершенствования практики залога / Р. Томкович. – Главный бухгалтер. – 2009. – № 2. – С. 34 – 38.
Хиль, М. Закон «Об ипотеке» перспективы развития ипотечного кредитования / М. Хиль. – Банковский вестник – 2009. -№4. – С.36 – 39.
Шелков, О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков / О.В. Шелков. – Мн. : Дикта, 2007. – 252 с.
Шелков, О.В. Теория и практика внедрения в Республике Беларусь ипотеки на современном этапе [Электронный ресурс] / О.В. Шелков. / [по состоянию 16.05.2014 г.]. Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 /ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Мн., 2016.

ПРИЛОЖЕНИЕ В

Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

Средние ставки по ипотеке в разных странах

Страна	Средний уровень ставок по ипотеке
Япония	1,15%-1,45%
Сингапур	1,48%-2,55%
Греция	1,68%-3,56%
Финляндия	1,73%
Франция	1,85%-2,65%
Канада	1,98%-2,24%
Россия	10,90%-14,00%
Беларусь	11,5%-15,95%
Египет	11,6%-13%
Чехия	2,05%-2,14%
Швейцария	2,25%- 2,95%
Швеция	2,5%-3,0%
Испания	2,5%-3,95%
Германия	2,6%-2,78%
Италия	2,85%-3,08%
Украина	23,00%-28,80%
Великобритания	3,00%-3,25%
Португалия	3,14%-4,19%
Ирландия	3,15%-4,60%
Польша	3,28%-3,79%
Бельгия	3,30%-3,79%
Норвегия	3,41%-4,02%
Дания	3,50%-3,83%
США	3,70%-4,09%
Австралия	3,74%-5,37%
Австрия	3,90%-4,30%
Китай	4,5%-4,9%
Кипр	4,93%-5,08%
Черногория	4,99%-7,99%
Таиланд	5,75%-7,10%
Турция	6,00%-9,00%
Индия	9,50%-11,75%

ПРИЛОЖЕНИЕ Д

Договор ипотеки № 27/2

г. Могилев

«14» апреля 2016 г.

Открытое акционерное общество «Банк» (ОАО «Банк»), именуемое в дальнейшем Залогодержатель, в лице директора Ивашенко Артура Петровича, действующего на основании доверенности № 5 от 10 апреля 2016 г., с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «А» (ООО «А»), именуемое в дальнейшем Залогодатель, в лице директора Анушкиной Анны Ивановны, действующей на основании доверенности № 3 от 10 апреля 2016 г., с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Настоящий договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от «14» апреля 2016 г. № 27, заключенному между ОАО «Банк» и ООО «А», согласно которому Залогодержатель предоставил Залогодателю кредит в сумме 40 000 (сорок тысяч) долларов США с окончательным сроком исполнения обязательств по «14» апреля 2018г. (включительно) и уплатой процентов, плат в размере, порядке и в сроки, предусмотренные указанным договором.

Залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований, вытекающих из условий вышеуказанного договора, из стоимости заложенного по настоящему договору имущества Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами ООО «А».

1.2. В обеспечение надлежащего и своевременного исполнения всех обязательств по договору, указанному в п.1.1 настоящего договора, Залогодатель передал в залог Залогодержателю указанное в залоговой описи недвижимое имущество, которое поступит Залогодателю в будущем и которое на момент заключения настоящего договора не считается созданным в соответствии с законодательством (в т.ч. принадлежащие Залогодателю материалы, оборудование и иное имущество, предназначенные для строительства указанного в залоговой описи недвижимого имущества, а также соответствующую данному недвижимому имуществу долю Залогодателя в общедолевой собственности на объект, в котором оно возводится) (далее — Предмет залога).

Залоговая опись

Наименование и краткая характеристика недвижимого имущества, являющегося Предметом залога	Место расположения (адрес) объекта, в котором возводится недвижимое имущество, являющееся Предметом залога	Документы, подтверждающие права Залогодателя на недвижимое имущество, являющееся Предметом залога
Нежилое помещение административного назначения, общей площадью 101 кв.м в административном здании	Город Могилев, улица Пионерская, дом 42 А	Договор долевого строительства нежилых помещений № 28 от «14» апреля 2015 г.

1.3. Настоящим залогом обеспечиваются требования Залогодержателя по договору, указанному в п.1.1. настоящего договора, в том размере, какой они будут иметь к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога, в т.ч. требования по уплате следующих сумм:

— основного долга;

— процентов (плат);

— неустойки (пени);

— убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Настоящим залогом обеспечиваются требования Залогодержателя о возмещении понесенных им судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет залога (в т.ч. при его реализации), а также расходов по содержанию и (или) охране заложенного имущества, в силу такой необходимости.

1.4. Вид залога — залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством; залог материалов, оборудования и иного имущества, предназначенного для строительства, указанного в залоговой описи недвижимого имущества; залог доли Залогодателя в общедолевой собственности на объект, в котором возводится указанное в залоговой описи недвижимое имущество.

1.5. Стоимость Предмета залога согласно независимой экспертной оценке составляет по соглашению Сторон: 41 000 (сорок одну тысячу) долларов США (заключение № 29 об оценке рыночной стоимости изолированного помещения, выдано «13» апреля 2016г. ООО «Центром оценочных услуг», г. Минск, ул. Мележа, 1, оф. 1120. УНП 191021745).

1.6. Залоговая стоимость Предмета залога устанавливается Сторонами в размере: 41 000 (сорок одна тысяча) долларов США.

1.7. Предмет залога страхованию не подлежит.

1.8. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора Предмет залога в споре (под арестом) не состоит, а также никому ранее не заложен и не обременен иными правами третьих лиц.

1.9. Права Залогодержателя по настоящему договору закладной не удостоверяются. Имущество, являющееся Предметом залога, остается у Залогодателя.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Залогодатель вправе:

2.1.1. Владеть и пользоваться Предметом залога в соответствии с его назначением, не нарушая предусмотренных настоящим договором прав Залогодержателя.

2.1.2. Сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим(и) лицом(ами) предоставлять ему (им) право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что срок, на который это имущество предоставляется в аренду (пользование), не превышает срока исполнения обязательств по договору, указанному в п.1.1. настоящего договора, и это имущество предоставляется в пользование в соответствии с его назначением.

2.2. Залогодатель обязуется:

2.2.1. Без предварительного письменного согласия Залогодержателя не отчуждать заложенное недвижимое имущество и долю Залогодателя в общедолевой собственности на объект, в котором возводится указанное в залоговой описи недвижимое имущество, третьим лицам, не вносить их в уставный фонд третьих лиц, а также не предоставлять заложенное недвижимое имущество в пользование другим лицам на иных, чем определенные в подп.2.1.2 п.2.1 настоящего договора, условиях.

2.2.2. Не предоставлять Предмет залога в последующий залог третьим лицам без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Предмет залога в течение действия настоящего договора может быть оформлен в залог Залогодержателю в обеспечение исполнения иных обязательств.

2.2.3. Совершать действия и принимать меры, необходимые для строительства, указанного в залоговой описи недвижимого имущества, обеспечения сохранности Предмета залога, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а также совершать иные действия, необходимые для поддержания заложенного имущества в надлежащем состоянии.

2.2.4. В период действия настоящего договора не препятствовать Залогодержателю производить осмотр заложенного имущества, содействовать Залогодержателю при проведении проверок наличия Предмета залога, а также состояния и условий хранения заложенного имущества. По первому требованию Залогодержателя предоставлять необходимые для проведения проверок Предмета залога документы.

2.2.5. В случае утраты (гибели) или повреждения (в т.ч. третьими лицами) заложенного недвижимого имущества по обстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, в течение 3 (трех) месяцев с момента его утраты (гибели) или повреждения восстановить заложенное недвижимое имущество либо заменить на иное, согласованное с Залогодержателем имущество.

2.2.6. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении либо возможном возникновении угрозы утраты Предмета залога, либо гибели или повреждения заложенного имущества, а также о любых посягательствах со стороны третьих лиц на Предмет залога.

2.2.7. После окончания строительства и государственной регистрации создания в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь указанного в залоговой описи недвижимого имущества получить надлежащим образом оформленное свидетельство о государственной регистрации возникновения у Залогодателя права собственности (хозяйственного ведения) на данное недвижимое имущество и не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты выдачи его организацией по государственной регистрации, предоставить копию указанного документа Залогодержателю.

2.2.8. В течение 30 (тридцати) календарных дней с момента государственной регистрации возникновения у Залогодателя права собственности (хозяйственного ведения) на построенное (созданное) указанное в Залоговой описи недвижимое имущество заключить с Залогодержателем договор залога (ипотеки) данного недвижимого имущества, а также совершить действия и принять меры, необходимые для государственной регистрации обременения правом залога вышеуказанных прав Залогодателя.

2.2.9. Нести риск случайной утраты (гибели) или повреждения Предмета залога.

2.3. Залогодержатель вправе:

2.3.1. Требовать от любого лица прекращения любого посягательства на Предмет залога, угрожающего его утратой или повреждением.

2.3.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем своих обязательств, предусмотренных подп 2.2.1 – 2.2.5, 2.2.8 п.2.2 настоящего договора, требовать досрочного исполнения обязательств по договору, указанному в п. 1.1 настоящего договора. Если же в удовлетворении такого требования будет отказано, обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обязательств по договору, указанному в п.1.1 настоящего договора.

2.3.3. В любое время осуществлять проверку по документам и фактически наличия Предмета залога, а также состояния, условий хранения и содержания заложенного имущества. Требовать предоставления документов, необходимых для проведения данных проверок.

2.3.4. В случае если обязательства, указанные в п.1.1 настоящего договора, подлежат исполнению периодическими платежами, обратить взыскание на Предмет залога в случае однократного факта нарушения срока внесения платежей.

2.3.5. В случае утраты (гибели) или повреждения (в т.ч. третьими лицами) заложенного недвижимого имущества по обстоятельствам, за которые Залогодержатель не отвечает, и если утраченное (поврежденное) заложенное недвижимое имущество застраховано, удовлетворить свои требования по обеспеченным настоящим залогом обязательствам непосредственно из страхового возмещения.

Залогодержатель не может осуществить свое право, предусмотренное настоящим подпунктом, в случае отсутствия просроченной задолженности по обязательствам, обеспеченным настоящим залогом, либо если Залогодатель исполнил свои обязанности, предусмотренные подп.2.2.5 п.2.2 настоящего договора.

2.3.6. Если в течение действия настоящего договора Залогодержателю станет известно о правах третьих лиц на Предмет залога (за исключением прав, указанных в п. 1. 8 настоящего договора), которые существовали в момент заключения настоящего договора, требовать досрочного исполнения обязательств по договору, указанному в п.1.1 настоящего договора.

2.3.7. Требовать досрочного исполнения обязательств по договору, указанному в п.1.1 настоящего договора, а также обращения взыскания на Предмет залога в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

2.3.8. В случае неисполнения Залогодателем обязательств, указанных в настоящем договоре, приостановить исполнение своих обязательств, определенных в условиях договора, указанного в п. 1.1 настоящего договора.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. В случае неисполнения либо несвоевременного исполнения обязательств, предусмотренных п. 2.2.8 п.2.2 настоящего договора, Залогодатель уплачивает Залогодержателю штраф в размере 210 000 (двести десяти тысяч) белорусских рублей за каждый случай нарушения.

3.2. За нарушение обязательств, предусмотренных подп 2.2.1 – 2.2.5 п.2.2 настоящего договора, Залогодатель уплачивает Залогодержателю штраф в размере 210 000 (двести десяти тысяч) белорусских рублей за каждый случай нарушения.

3.3. В случае несвоевременного исполнения обязательств, предусмотренных подп.2.2.5, 2.2.7, 2.2.8 п.2.2 настоящего договора, Залогодатель уплачивает Залогодержателю пеню в размере 0,01 % за каждый день просрочки исполнения.

4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

4.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Залогодателем своих обязательств, указанных в п.1.1 настоящего договора, и невыполнении им требования Залогодержателя о досрочном их исполнении.

В случае обеспечения Предметом залога обязательств одновременно по нескольким договорам и при неисполнении или ненадлежащем исполнении требований Залогодержателя по одному из них (в т.ч. о досрочном исполнении обязательств по нему) Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога независимо от состояния задолженности по иному обеспеченному Предметом залога договору.

Обращение взыскания на Предмет залога осуществляется в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь как в судебном порядке, так и во внесудебном (по соглашению Сторон).

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами.

Настоящий договор залога перестает действовать с прекращением обеспеченных настоящим залогом обязательств либо с момента государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь договора залога (ипотеки) завершенного строительством (созданного) указанного в залоговой описи недвижимого имущества, а также основанного на этом договоре обременения правом залога прав Залогодателя на данное недвижимое имущество, т.е. исполнения Залогодателем обязательств, указанных в подп 2.2.8 п.2.2 настоящего договора.

Действие настоящего договора прекращается и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Республики Беларусь.

5.2. Все изменения и дополнения условий настоящего договора, в т.ч. его досрочное расторжение, оформляются дополнительными соглашениями (в порядке, предусмотренном для оформления договора), подписанными уполномоченными на то лицами обеих Сторон и являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.

5.3. При переводе на иное лицо долга по обязательству, обеспеченному настоящим залогом, данный залог сохраняет свою силу в случае согласия Залогодателя отвечать перед Залогодержателем за нового должника.

5.4. До момента завершения строительства (создания) указанного в залоговой описи недвижимого имущества материалы, оборудование и иное имущество, предназначенные для его строительства, а также соответствующая данному недвижимому имуществу доля Залогодателя в общедолевой собственности на объект, в котором оно возводится, находятся в залоге у Залогодержателя.

После окончания строительства (создания) указанного в залоговой описи недвижимого имущества ипотека по настоящему договору сохраняет силу и ее предметом является возведенный объект недвижимости.

5.5. Все споры по настоящему договору, возникшие между Сторонами, подлежат рассмотрению судом в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.

5.6. Залогодатель подтверждает, что в заключении настоящего договора нет заинтересованности аффилированных лиц Залогодателя.

5.7. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Республики Беларусь.

5.8. Настоящий договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ	ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ
Полное наименование: общество с ограниченной ответственностью «А» Место нахождения (юридический адрес): 222222, г. Могилев, ул. Косманавтов,18 УНП 1517397 Р.с. № 1569874569789 в ОАО «Банк» БИК 044525225 тел. (222) 254 78 98 УНП: 101248812	Открытое акционерное общество «Банк» БИК 7568798713 Место нахождения (юридический адрес): 222222, г. Могилев, ул. Строителей, 75 УНП 1578975 Р.с. № 1258963789154 в Национальном банке Республики Беларусь, БИК 258798257 УНП: 101242582

Директор ________________ ____________________ (подпись) (Ф.И.О.)	Директор _____________ ____________________ (подпись) (Ф.И.О.)
М.П.	М.П.

14.04.2016 г.

dvorkin

Личный блог и сайт обо всем на свете

Дипломная работа: Ипотечное кредитование актуальные проблемы теории и практики